房地产行业：实物量和信用 纾困均发力

　　本报告导读：

    　　近期政府和金融机构对出险房企纾困都有进展，对维护当前信用体系有所帮助，当前仍是针对项目为主，等待房企主体信用恢复，根据华融金额判断下行周期是否结束。

    　　摘要：

    　　以郑州为例，设立100亿规模的纾困母基金，并联合包括金融机构、施工方、其他房企在内的单位共同参与，纾困资金专项用于保交楼，对整个产业链的实物量带来积极意义。按照郑州方案，是对出险房企拥有的正现金流项目进行纾困，恢复单项目信用，促进销售回款，并将回款用于停工项目的保交楼。从做法来看，属于纾困一个、救活一批，由于是基于原有项目的现金流回款用于补偿停工的工程款，因此可以通过小资金（销售回款）撬动大项目（建安支出）。让金融机构、施工方共同参与，既能够缓解金融机构的资金借出压力，也能够让施工方获得应收账款，对于整个产业链的运转来说，都有积极意义。

    　　华融在官方公众号发布和阳光集团的纾困动态，进行金融层面的重组，属于房企母公司层面，信号意义较政府纾困基金更为明显，尽管并非直接针对阳光城这一主体，但也不是针对具体项目，因此，华融更贴近于在信用端带来积极意义。由于暂时还未有具体方案的披露，但由于华融是和阳光集团进行谈判重组合作，因此，这一定是在房企母公司层面的纾困，越接近母公司，越是金融属性，越是项目公司，越是实物量属性。

    　　华融和阳光集团的最终方案，也一定是在母体信用层面对地产进行纾困，相比于保交楼的实物量纾困，金融纾困具有更加显著的效果，是实质意义上的信用扩张。

    　　实物量的保交楼和信用的金融重组均发力，尤其是金融重组，相比于年初以来针对需求端的宽松来看，房企信用收缩才是主要矛盾，因此，我们认为，当前政策开始触及本轮下行周期的核心，后续核心关注点是金额，判断本轮下行周期是否结束。当前楼市下行的核心矛盾是房企的信用收缩带来的一系列连锁反应，若是实物量的保交楼纾困，则并没有在信用端根本性的缓解压力，因此，当前纾困的看点，仍然在华融的进展上，若金额超预期，则可以判断本轮楼市下行可以在短周期结束，否则，依然处于弱势阶段。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A 等。。

    　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。