华发股份(600325):7月销售逆势增长 拿地强度大幅提升

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/陈鹏 日期:2022-08-01

投资要点:

    7 月销售额同比+28%,销售逆势增长,排名升至第17。根据CRIC 公布的百强房企销售排行榜,7M2022 公司实现销售金额582 亿元,同比-18%;销售面积202 万平,同比-27%;单月数据看,7 月销售金额88 亿元,同比+28%;销售面积23 万平,同比-1%,公司已连续2 月销售额同比为正。在行业需求端景气度持续下滑背景下,公司销售端表现出更强韧性。对比7M2022 行业50 家房企销售额、销售面积同比均为-45.7%,公司销售表现优于行业;公司1-7 月销售额全国排行第17 名,较21 年末提升15 位。

    7 月拿地/销售额比高达165%,公司拿地强度大幅提升。公司发布公告,在上海浦东、宝山、闵行等区域获取多幅优质项目。据我们统计,22 年7 月公司共在成都、上海获取5宗地块,累计拿地金额144.4 亿元,拿地建面46.9 万平,单月金额、面积口径拿地力度分别高达165%、202%,拿地力度明显提升;同时5 宗地块溢价率均值仅5.5%,隐含毛利率均值高达28%。尽管21 年以来公司拿地力度略有收缩,但考虑到公司在2017-2020年总拿地金额2,386 亿元,拿地面积2,646 万方,金额口径、面积口径拿地力度分别为79%、208%;推动公司土储充沛、短期无补库存压力。21 年末公司待开发土储544 万平,在建面积1,542 万平,合计达2,086 万平,其中一、二、三、四线城市分别占比7%、44%、39%、10%,土储资源充沛、结构优质。

    21 年大股东增资250 亿,绿档房企,公司发债渠道顺畅。2021 年开始公司通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等方式,降负债、去杠杆成效显著。22Q1 公司剔预后资产负债率为67.0%,净负债率72.7%,现金短债比1.8 倍,保持三道红线绿档。21年大股东华发集团向海川地产合计增资250 亿元,有效改善公司负债结构,增强公司现金流活力,有利于企业长期发展。公司21 年成功发行公司债、超短融、中票、私募债等合计119 亿元;22 年以来成功发行6.3 亿元ABN、6.9 亿元公司债、30 亿元中票、21.6 亿元ABS,融资通道畅通,为公司可持续发展提供坚实保障。21 年末公司平均融资成本为5.80%,同比-0.37pct。

    投资分析意见:7 月销售逆势增长,拿地强度大幅提升,维持“买入”评级。华发股份国企背景,近来销售实现快速增长,土地储备充足且聚焦核心都市圈;降负债、去杠杆成效显著,跻身绿档企业,未来成长性、安全性兼具。我们维持2022-24 年每股收益预测分别为1.58、1.67、1.84 元,当前价格对应22/23PE 为4.9/4.7X,我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企的融资优势将受益于本轮行业的格局优化,维持目标价10.3 元/股、对应22PE 为6.5 倍,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。