华侨城A(000069)：武汉项目十年路 襄阳再绘新蓝图

公司近况

    近期我们调研了公司位于襄阳和武汉的文旅地产项目，更新公司近况如下。

    评论

    武汉华侨城项目：公司自2009 年进入武汉市场以来，已完成了从“东湖时代”到“高铁时代”再到“长江时代”的转变，分别聚焦于东湖风景区（欢乐谷、玛雅水公园及配套酒店）、高铁商务区（欢乐天际综合体项目）和青山红坊片区的项目开发建设。公司在武汉十余年的发展历程证明了其文旅地产成片综合开发模式的可行性与盈利性，并能够顺应城市的有机发展不断捕获新业务机会。得益于成片综合开发的商业模式，公司过去能够在住宅项目上获取可观的利润率水平，并依托开发业务的现金流反哺文旅业务，待文旅项目进入成熟期后能够获取可持续的现金净收益乃至一定体量的账面利润。

    襄阳华侨城项目：襄阳华侨城位于襄阳市东津新区，占地8.48 平方公里，其中一区项目为公司操盘，权益比例51%，分为文旅和住宅两大板块：①文旅产品主要包括以奇幻谷、奇趣童年和奇梦海滩为代表的主题公园，以云海酒店、亲子酒店和高端度假酒店为主的酒店；②住宅产品主要包括纯水岸和天鹅堡两大品牌。我们认为襄阳项目是公司文旅地产成片综合开发模式的最新实践之一，通过与地方国企合作实现大型片区整体开发项目的顺利落地，并有望以合理的产品结构与开发进度在短期内实现整体现金流回正。此外，得益于成片开发模式在地价上的优势，项目整体回报率有望达双位数。

    上半年销售承压，拿地端保持审慎。1H22 公司销售金额同比下降38%至273 亿元，销售面积同比下降42%至128 万平方米，对应销售均价同比增长7%至21,280 元/平方米。年初以来公司坚持“以收定投”的经营策略，仅于成都、南昌和东莞获取4 个地块，对应土地总价款24 亿元，相当于同期销售金额的9%（2021 年为37%）。往前看，我们预计公司将积极销售，拿地端料延续“优中选优”的投资策略。

    文旅业务客流量有所恢复，关注后续复苏进展。2022 年春节、清明节、五一节和端午节期间，公司文旅业务板块共接待游客198.8、77.8、166.6 和134.4 万人次，端午节游客量为上年同期的150%，恢复情况超过行业平均水平。我们建议投资者积极关注后续公司文旅业务的复苏节奏与幅度。

    盈利预测与估值

    维持2022/2023 年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023 年6.7 倍/4.7倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价7.58 元不变，对应9.2/6.3 倍2022/2023 年市盈率，较当前股价有36%的上行空间。

    风险

    房地产市场持续下行；疫情反复对公司文旅业务产生负面影响。