保利发展(600048):信用铸就坚实壁垒 长期受益格局进阶

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠/薛梦莹/宋子逸 日期:2022-07-18

事件描述

    公司披露2022 年半年度业绩快报,上半年公司实现营收1108 亿元(+23.19%),归母净利润107 亿元(+4.10%),扣非归母净利106 亿元(+5.14%)。

    事件评论

    业绩表现符合预期,全年展望依旧稳健。公司2022H1 实现营收1108 亿元(+23.19%),归母净利润107 亿元(+4.10%),扣非归母净利106 亿元(+5.14%),盈利增速低于营收增速,主因开发结算毛利率跟随行业趋势下行(2021 上半年与全年公司结算毛利率分别为32.41%、27.13%)。展望全年:公司竣工仍将有一定增长,在手现房资源体量较大(上年末开发产品1009 亿),预计可结算资源仍有保障(上年末预收/结算=1.6X);过去三年销售均价达1.5 万/平(税前),明显高于去年结算均价,本年结算价格仍具备较大弹性,且并表比例也有望继续提升,预计今年结算收入有望维持较高增速;尽管结算毛利率仍有一定下行压力,但收入端正向贡献有望对冲毛利率下行影响,全年业绩展望稳健。

    单月销售率先转正,土地拓展质量明显提升。与行业趋势一致,公司销售表现同比下行,2022H1 实现销售金额2102 亿元(-26.3%),销售面积1307 万平(-21.8%),销售均价1.61 万元/平(-5.8%);但受益于公司聚焦一二线核心城市的布局以及信用口碑优势,6月公司单月签约金额同比率先转正,且参考克尔瑞销售排行统计,公司上半年销售额已经成功晋级行业第二。投资强度略有回落,但拿地质量提升明显,2022H1 公司新增计容建面412 万平(-75.1%),拿地总价607 亿元(-37.0%),楼面均价1.47 万元/平(+152.6%),“拿地金额/销售金额”为28.9%(-4.9pct)。公司凭借自身信用与资金实力,把握拿地良机,在北京、广州、厦门等高能级城市补充批量优质土储,为未来销售与盈利奠基。

    竞争力禀赋得以充分释放,行业领先的信用铸就坚实壁垒。公司2022 年确有一定的利润率下行压力,但考虑稳步提升的结算面积与结算均价,后续业绩展望仍偏稳健。更为重要的是,在本轮行业加速格局优化过程中,公司竞争力禀赋已在融资端与土地端充分显现,公司在多数房企缩表的同时,仍能持续维持低成本发债能力,且成功低价补充大量优质土储,为远期销售与业绩进阶奠定了坚实的基础。上年起整体强势的逆周期拿地彰显相对进取的经营导向,领先的信用更是多数房企无法逾越的坚实壁垒,公司在开发领域的龙头价值在本轮周期体现的淋漓尽致,一方面2022 年上半年公司销售额已上冲至行业第二,另一方面公司在行业大洗牌背景下的阿尔法价值也越来越得到资本市场认可。

    短期受益政策与周期共振,长期受益格局优化。短期维度,地产行情已正式进入“政策上,周期上”的第三阶段,尽管复苏路径和斜率有一定波折,但大方向仍相对明确,贝塔环境相对有利。格局持续优化进阶仍为长期逻辑,海外发达国家头部房企双位数市占率并不罕见,在行业销售规模有望长期维持十万亿以上量级背景下,具备核心竞争力的保利远期规模仍值期待,不动产生态产业规模的持续扩大更是打开其远期盈利与估值空间。预计2022-2024 年归母净利282/302/323 亿元,对应PE 为6.7/6.3/5.9X,维持“买入”评级。

    风险提示

    1、结算节奏与结构存不确定性;

    2、结算毛利率触底时间存不确定性。