保利发展(600048)点评：业绩稳健符合预期 销售拿地彰显积极态势

22H1 营收同比+23%、业绩同比+4%，业绩稳扎稳打、符合预期。公司发布2022 年半年度业绩快报，2022H1，公司营业总收入1,108.5 亿元，同比+23.2%；营业利润191.7亿元，同比+1.1%；归母净利润107.2 亿元，同比+4.1%；扣非后归母净利润105.7 亿元，同比+5.1%；基本每股收益0.9 元，同比+4.1%。22H1 公司营业利润率、归母净利率分别为17.3%、9.7%，较21 年全年分别-0.1%、+0.1%，业绩表现稳健、符合市场预期。

    22H1 销售金额同比-26%，表现优于行业、排名提至行业第2 名。22H1，公司实现销售金额2,102 亿元，同比-26%；销售面积1,307 万平，同比-22%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性，同期50 家房企销售额、面积同比均为-47%；公司销售明显优于行业均值，源于公司土储布局高能级城市，销售去化有保障；公司产品品质优异，且央企背景具备明显资金优势、可确保后续项目如期交付。根据克而瑞数据，公司上半年销售额全国排行第2 名，较21 年末继续提升2 名；且公司5 月、6 月连续2 月单月销售规模位列行业第一，实现逆境弯道超车。

    22H1 拿地/销售额比29%，拿地相对积极、更聚焦一二线城市。22H1 公司新增建面412万平，同比-75%；对应拿地金额607 亿元，同比-37%；拿地/销售金额比29%、拿地/销售面积比31%，较21 年全年分别下降6pct、下降50pct；平均楼面地价1.47 万元/平，年初以来拿地楼面价提升明显，主要源于1-6 月拿地主要集中在广州、北京、南京、厦门、合肥这些基本面优异的核心一二线城市。至22Q1 末，公司待开发面积6,989 万平，在建面积 12,786 万平，土储规模充沛。

    三条红线稳居绿档，融资通畅、成本低位，助力公司逆境扩张。22Q1 末，剔预资产负债率为68.6%；净负债率71.3%；现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，2021 年，公司发行86.9 亿元公司债、100 亿元中票；此外，21 年11 月末，公司拟发行不超过98亿元公司债、100 亿元租赁住房ABS 产品；12 月规模21.35 亿元商用物业第二期ABS 获上交所无异议函；拟向银行间交易协会申请注册发行100 亿元中票。22 年以来，公司发行公司债、中票累计160 亿元，加权票面利率3.1%。公司融资通道畅通、成本再创新低，将助力公司逆境中积极扩张。

    投资分析意见：业绩稳健符合预期，销售拿地彰显积极态势，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持2022-24 年每股收益预测为2.42、2.62、2.87 元，现价对应22/23PE 为6.9/6.4 倍，维持目标价为25.00 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。