建发股份(600153)：销售逆势向上 拿地行业第一

22H1 销售额848 亿元，同比-32%，销售优于行业、排名行业11 位。建发股份孙公司建发国际集团公告，22H1 建发国际权益销售金额480 亿元，同比-33.5%；权益销售面积248万方，同比-26%。结合CRIC 公布的6 月百强房企销售排行榜，建发房产22H1 实现全口径销售金额620.2 亿元，销售面积312 万方，同比分别-33.6%和-33.3%；算上联发集团后，建发股份22H1 全口径销售金额达847.8 亿元，同比-31.6%；销售面积423.9 万方，同比-34.3%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司22H1 销售同比表现强于我们跟踪的50 家房企（后者销售金额、销售面积同比分别为-46.9%、-47.1%）。根据克而瑞数据，公司22H1 销售额全国排行第11 名，较21 年末继续提升6 名，实现逆境中的弯道超车。此外，7 月7 日，建发国际公告建发国际2022 年上半年归母净利润同比增长约150%–170%22H1 拿地/销售额比达60%，逆势积极拿地、拿地额行业第一。公司公告，3 月24 日，子公司建发房产竞得厦门3 宗地块，拿地金额94.4 亿元；5 月26 日，建发房产、联发集团合计竞得厦门3 宗地块，拿地金额58.3 亿元；6 月6 日，建发房产竞得上海2 宗地块，拿地金额56.4 亿元。在逆境下公司具备充足现金流、持续加大核心区域土储投资力度。根据CRIC 数据，建发房产22H1 拿地金额457.3 亿元，拿地面积197.1 万方，同比分别为-31%、-64%，拿地/销售金额比74%；算上联发集团后，建发+联发22H1 拿地金额达507.3亿元，同比仅-35%，拿地/销售金额比60%。公司拿地金额位列行业第一位。公司年初以来积极参与集中供地竞拍，拿地楼面价提升明显，主要源于22H1 拿地主要集中在厦门、福州、上海这些基本面优异的核心一二线城市。总体而言，公司逆势积极拿地将赋予后续较大的供货弹性，从而推动公司后续更大的销售弹性。

    公司土储充沛、结构优质，资金优势+拿地积极赋予公司逆势扩张弹性。21 年末，公司总土储2,880 万平，同比+20.8%，权益比例76%，并主要集中一二线城市。行业销售断崖下跌、叠加融资持续趋紧，使得较多企业陷资金困境，土地市场表现惨淡，行业数据看，22H1 中指院300 城宅地成交建面同比-58%、土地出让金同比-61%。公司具备明显资金端优势，建发房产、联发均为绿档企业，建发股份22 年以来通过发行公司债、超短融、ABN合计发行76 亿元，加权票面利率3.2%；公司具备逆势加库存能力，未来成长弹性可观。

    投资分析意见：销售逆势向上、拿地行业第一，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企龙头，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增，预计公司业绩将进入集中释放期。我们维持22-24 年每股收益分别为2.21、2.55、2.92元，目前公司现价对应22/23PE 仅为5.3X/4.6X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，我们维持此前目标价为19.73 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。