房地产行业2022H1业绩前瞻：预计当下虽业绩稳中略降 但一二线望政策销量共振

　　本期投资提示：

    　　预计22H1 房企业绩稳中略降，格局优化大趋势下房企分化加剧。基本面方面，2021 年下半年以来房地产行业基本面和资金面持续下行，但近期政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为5 月就是本轮周期的基本面底、后续基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”型走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期。在行业弱复苏预判背景下，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，包括：城市间的分化，一二线城市基本面弹性将更强；房企间的分化，优质房企基本面弹性将更强，并且集中度将进一步提升。展望2022H1 板块业绩，我们认为，综合考虑到：1）房企资金紧张及近期疫情反复影响竣工结算进度；2）2022H1当期降价促销当期现房结算对当期业绩拖累；3）2021H1 的房企结算业绩基数普遍较高；4）目前房企毛利率已处低位并再下行空间已有限，我们预计2022H1 房地产板块业绩整体仍将稳中略降，但企业之间业绩分化也将进一步加剧。

    　　22H1 行业基本面呈底部回升态势，弱复苏环境下政策友好期更长。2022H1 房地产行业基本面开始呈底部回升态势，销售端表现尤为明显。1）销售方面：50 强房企1-6 月销售金额累计同比-47%，4-6 月单月同比分别为-57.4%/-56.8%/-38.6%，连续2 个月同比降幅收窄；我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。2）拿地方面：1-6 月300 城住宅类土地成交面积累计同比-58%，4-6 月单月同比分别为-51%/-64%/-47%；3）开工方面：1-5 月房地产开工面积-30.6%，同期中国建筑房建业务新开工同比下降-28.5%。我们认为行业销售已然见底；受限于行业销售和融资修复晚于预期、以及出险房企数量已达30 家，这将限制后续房企的补库存能力，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言，弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。

    　　根据结算节奏，我们预计主流公司2022H1 归母净利润情况如下：

    　　1） 增速在+25%以上的公司：新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦服务、金科服务；

    　　2） 增速在+10%~+25%的公司：招商积余、宝龙商业、华润万象生活、绿城服务；3） 增速在-10%~+10%的公司：万科A、金地集团、滨江集团、龙湖集团、华润置地、建发股份、华发股份；

    　　4） 增速在-30%~-10%的公司：美的置业；

    　　5） 增速在-30%以下的公司：招商蛇口。

    　　投资分析意见：预计当下虽业绩稳中略降，但一二线望政策销量共振，维持“看好”评级。

    　　中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”

    　　型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”

    　　的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、金地集团、华发股份、招商蛇口、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

    　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升