房地产行业研究报告：六月销售出现改善

房地产市场下行，加上疫情防控等因素迭加，上半年百强房企销售大跌超过5 成。

    然而，六月销售有所改善，环比五月上升60%。从三月份国务院、央行等六大部门集中出台政策，地产支持政策措施不断出台，房贷利息亦持续下调。反映政策可能收效了。然而，六月的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，未来7、8 月的销情将是关键。继续建议关注头部发展商，如中海、万科、龙湖、华润、旭辉、越秀、建发等。

    报告内容

    百强销售环比现改善。百强房企首六月全口径销售总额约34,706 亿元，同比下跌50.7%；权益销售总额约 24,336 亿元，同比下跌50.8%；操盘口径销售30,564 亿元，同比下跌50.3%。单月六月全口径销售总额 8,311 亿元，同比下跌43%；六月权益销售总额约5,870 亿元，同比下跌41.3%。百强房企上半年销售总额严重下跌，六月同比跌幅仍然处于较深水平，但环比五月有明显改善。六月全口径销售环比增长60%，销售售同比跌幅亦有所收窄，比五月改善16.9 个百分点。

    成交虽疲弱，但筑底迹象显现。 30 大中城市的商品房成交套数及面积在上半年累计约58.4 万套及6,337 万平米，同比下降37.7%及38.2%。跌幅基本上与百强销售情况一致，六月成交亦同样出现明显改善。根据高频数据显示，30 大中城市六月份第1-4 周的每周成交套数分别约19,440、26,320、38,490 及 41,360 套，高于五月份的周平均值19,410 套。高能级城市的反弹较为明显，六月份一线城市周平均成交环比五月份增长112.6%、二线城市约74.9%、三线城市约16.9%。

    百强房企排名格局变化鲜明。按全口径销售计算，百强房企跌幅较大的如恒大、佳兆业、奥园、正荣、富力等，大多是出险房企，其销售同比下跌近70%。排名上多数由去年第20-40 位，跌至今年上半年的第50-65 位，仍然保持相对较前位置，其他中小房企在面对行业压力之下，情况没有比港股出险或违约房企好。首十位房企的排名变动相对较少。主流房企中，以越秀地产排名升幅最佳，排名由去年第37 位，升至今年上半年的18 位，上半年累计销售跌幅亦只是1%，远轻于同业平均水平。

    上半年买地金额锐减。今年第一轮22 城集中供地基本完成，土拍总额约5000 亿元，比去年首轮下跌5 成，城市供地面积也明显减少。上半年百强拿地总额约7,675亿元，同比下跌65.6%；拿地总建面约7246 万平米，同比下降77.1%。按拿地金额计算，排名首十位中，除了滨江外，其余都是国企。百强拿地总额中，国企拿地金额估算约68%，民企基本上都没有拿地。

    未来两月是关键。从三月份国务院、央行等六大部门集中出台政策，其后更多城市陆续出台救市措施。房贷利率在人行、银保监五月宣布首套房贷利率下限降至LPR减20 个基点后，持续下降至六月的4.42%。在政策、房贷利息的刺激下，六月份的数据终于出现有明显改善，尤其在一、二线城市，反映政策可能收效了。然而，六月的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，未来7、8 月的销情将是关键。继续建议关注头部发展商，如中海、万科、龙湖、华润、旭辉、越秀、建发等。

    风险提示：i） 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎