固定收益研究：宁波土拍零距离(7／22)：二拍热度回升 国企仍为拿地主力

6 月30 日，宁波完成2022 年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？

    土拍规则基本不变，起拍房地比上调。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金要求不变，本轮土拍宁波加大纯安置房供应，共推地9 宗，占比由今年首轮的12.1%提升至42.9%，纯保障性租赁住房推地3 宗，占比降至14.3%。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，其他规则不变，全装修住宅预售项目装修标准上调。安置房、保障房起拍楼面价较低，本轮土拍地块起拍房地比明显上调，由今年首轮的2.6 倍大幅提升至3.7 倍，整体利润空间明显改善。此外，此前流拍的镇海区49 号地块通过降低商业比例、起拍金额的方式重新出让。

    宁波本轮土拍无地块流拍，平均溢价率较今年首轮有所改善，底价成交率明显下降，土拍热度回升，热门地块竞争较激烈。宁波2022 年二轮土拍合计推地21 宗，成交21 宗，无地块流拍或撤销，成交金额161.2 亿，平均溢价率5.2%，较今年首轮的2.7%有所改善，底价成交率也从今年首轮的75.8%降至57.1%，土拍热度回升。在已完成二轮土拍的7 城中，宁波广义流拍率处7 城最低水平，平均溢价率高于7 城平均水平3.6%。从区位来看，宁波本轮土拍地块质量相对一般，主城区合计推地12 宗，占比57.1%，低于今年首轮的69.7%。热门地块竞争激烈，主城区4 宗地、镇海区、北仑区、奉化区各1 宗地地价触顶，触发摇号环节，其中鄞州东部新城地块、镇海骆驼街道地块为商住综合用地，地块区位较优、周边配套完善、交通便捷，其余5 宗均为安置房用地，起拍房地比较高，利润空间较高；镇海新城地块以5.9%的溢价率成交，地块近地铁、教育商业配套齐全；江北区庄桥南地块以0.5%的低溢价率成交，仍有12 宗地块底价成交，其中3 宗为保障性租赁住房、3 宗为安置房用地，起拍房地比相对偏低，6 宗商住地块地理位置相对较优，近地铁、配套齐全，但板块整体发展尚未成熟，均为底价成交。

    国企仍为拿地主力，未见主流民企拿地。国企全口径拿地金额为66.4 亿，拿地金额占比为41.2%，较今年首轮的50.8%有所下降，略高于去年二、三轮的35.6%、39.8%。主流国企积极拿地，保利发展25.7 亿拍得2 宗地，中海地产27.8 亿拍得1 宗地块，中国铁建7.7 亿拍得1 宗地；当地小型国企也积极参与，宁波东投公司、宁华房地产、浙电房地产分别以10.2 亿、4.4 亿、0.8亿各拍得1 宗地。民企全口径拿地金额41.7 亿，拿地占比25.9%，较今年首轮的11.2%有所提升，但仍明显低于去年首轮的50%以上。民企拿地意愿仍较弱，未见主流民企拿地，仍以当地小型民企为主，雅戈尔、长住控股、万景山置业等均有拿地。城投全口径拿地金额53.1 亿，拿地占比33.0%，较今年首轮的38.4%有所下降，但仍高于去年三轮的23.8%。宁波城投30.3 亿拍得1 宗地，宁波轨道集团、奉化区投、宁波湾集等均有参与。

    风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。