固定收益研究:宁波土拍零距离(7/22):二拍热度回升 国企仍为拿地主力

类别:债券 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜/高文君 日期:2022-07-05

6 月30 日,宁波完成2022 年二轮土拍,本轮土拍有哪些特征?

    土拍规则基本不变,起拍房地比上调。拿地前,限马甲、严控购地资金来源等规则不变,保证金要求不变,本轮土拍宁波加大纯安置房供应,共推地9 宗,占比由今年首轮的12.1%提升至42.9%,纯保障性租赁住房推地3 宗,占比降至14.3%。拿地中,地块溢价率限制仍为15%,地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后,其他规则不变,全装修住宅预售项目装修标准上调。安置房、保障房起拍楼面价较低,本轮土拍地块起拍房地比明显上调,由今年首轮的2.6 倍大幅提升至3.7 倍,整体利润空间明显改善。此外,此前流拍的镇海区49 号地块通过降低商业比例、起拍金额的方式重新出让。

    宁波本轮土拍无地块流拍,平均溢价率较今年首轮有所改善,底价成交率明显下降,土拍热度回升,热门地块竞争较激烈。宁波2022 年二轮土拍合计推地21 宗,成交21 宗,无地块流拍或撤销,成交金额161.2 亿,平均溢价率5.2%,较今年首轮的2.7%有所改善,底价成交率也从今年首轮的75.8%降至57.1%,土拍热度回升。在已完成二轮土拍的7 城中,宁波广义流拍率处7 城最低水平,平均溢价率高于7 城平均水平3.6%。从区位来看,宁波本轮土拍地块质量相对一般,主城区合计推地12 宗,占比57.1%,低于今年首轮的69.7%。热门地块竞争激烈,主城区4 宗地、镇海区、北仑区、奉化区各1 宗地地价触顶,触发摇号环节,其中鄞州东部新城地块、镇海骆驼街道地块为商住综合用地,地块区位较优、周边配套完善、交通便捷,其余5 宗均为安置房用地,起拍房地比较高,利润空间较高;镇海新城地块以5.9%的溢价率成交,地块近地铁、教育商业配套齐全;江北区庄桥南地块以0.5%的低溢价率成交,仍有12 宗地块底价成交,其中3 宗为保障性租赁住房、3 宗为安置房用地,起拍房地比相对偏低,6 宗商住地块地理位置相对较优,近地铁、配套齐全,但板块整体发展尚未成熟,均为底价成交。

    国企仍为拿地主力,未见主流民企拿地。国企全口径拿地金额为66.4 亿,拿地金额占比为41.2%,较今年首轮的50.8%有所下降,略高于去年二、三轮的35.6%、39.8%。主流国企积极拿地,保利发展25.7 亿拍得2 宗地,中海地产27.8 亿拍得1 宗地块,中国铁建7.7 亿拍得1 宗地;当地小型国企也积极参与,宁波东投公司、宁华房地产、浙电房地产分别以10.2 亿、4.4 亿、0.8亿各拍得1 宗地。民企全口径拿地金额41.7 亿,拿地占比25.9%,较今年首轮的11.2%有所提升,但仍明显低于去年首轮的50%以上。民企拿地意愿仍较弱,未见主流民企拿地,仍以当地小型民企为主,雅戈尔、长住控股、万景山置业等均有拿地。城投全口径拿地金额53.1 亿,拿地占比33.0%,较今年首轮的38.4%有所下降,但仍高于去年三轮的23.8%。宁波城投30.3 亿拍得1 宗地,宁波轨道集团、奉化区投、宁波湾集等均有参与。

    风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。