房地产行业周报:新房环比持续好转 百强6月销售加剧分化

类别:行业 机构:华安证券股份有限公司 研究员:尹沿技 日期:2022-07-05

市场表现

    上证指数本周+1.13%,收报于3387.64 点;创业板指本周-1.50%,收报2781.94 点;沪深300 本周+1.64%,收报于4466.72 点。房地产板块+4.27%,在31 个行业内位列第5 位。

    新房成交:成交面积同比-2.8%,环比+6.6%

    本周(6.24-6.30),我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约488 万方,同比-2.8%,环比+6.6%。其中,一线(4 城)一手房合计成交面积116万方,同比+14.5%、环比+33.8%;二线(14 城)一手房合计成交面积280万方,同比-2.5%、环比-5.1%;三线(14 城)一手房合计成交面92 万方,同比-19.1%、环比+20.9%。

    二手房成交:成交面积同比-22.1%,环比+3.6%本周(6.24-6.30),我们重点跟踪的16 城二手房成交面积合计约130 万方,同比-22.1%,环比+3.6%。其中,一线(2 城)二手房合计成交面积37万方,同比-27.9%、环比+16.9%;二线(8 城)二手房合计成交面积61 万方,同比-15.1%、环比+4.0%;三线(6 城)二手房合计成交面积32 万方,同比-26.9%、环比-8.6%。

    新房库存:库存面积环比-3.64%,去化周期11.9 月截至2022.6.30,本周,我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约8944 万方,环比-3.64%,整体去化周期(按面积)约11.9 月。其中,一线(4 城)新房库存合计2904 万方,环比-9.26%,去化周期9.7 月;二线(6 城)新房库存3287 万方,环比-1.48%,去化周期9.7 月;三线(6 城市)新房库存2753 万方,环比+0.29%,去化周期24.5 月。

    土地市场:百城土地成交面积2672 万方,成交土地总价562 亿元,土地溢价率2.10%

    上周(6.20-6.26),百城土地供应数量为578 宗,对应土地供应建面约3735 万方;百城土地成交数量为353 宗,对应土地成交建面约2672 万方,成交土地总价约562 亿元,百城土地溢价率为2.10%。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为143 万方、1152 万方和1377 万方,同比分别为+113%、-30%和-51%,对应土地溢价率分别为0.00%、+8.04%和+2.60%。

    投资建议:

    本周克尔瑞公布了1~5 月的地产销售百强数据。1)整体销售回暖显著,改善型与大户型项目仍为销售主力。百强单月销售环比回升53.7%(前值+8.6%),但是单月同比降幅为43.4%,相比5 月有所收窄(-60.5%)。可以看到“因城施策”下,三四线城市在6 月单月销售边际变化明显小于一二线城市,其中二线城市里行情回暖最为显著的分别为:青岛(一二手房)、杭州(一二手房)和苏州(一手房),三线中的扬州(二手房)、中山(一手房)和江门(一手房)则表现较好。从产品结构看,代表企业改善类产品仍为销售主力,一线城市首改涨幅最大,二三线城市改善类、大户型销量持续增长。根据中指院统计,一线城市90~140 平米首改类产品销售贡献率占比为57.1%,为销售主力户型,同比增长11.1 个百分点,增长显著;二线城市首改类虽然仍为销售主力,但占比显著下降,140~200 平米改善类和200 平米以上大户型持续发力,销售额占比均有较大幅度增长。

    考虑到6 月为传统销售旺季,以及部分城市保障房集中网签对数据造成干扰,疫情影响减弱带动部分城市销售恢复,因此我们预计接下来销售7 月应偏向于恢复缓慢恢复的节奏,因去年低基数效应某些热点城市的Q3 即将出现同比回正的情况。

    2)针对企业端,“国进民退”仍为主流,民企中滨江表现“一枝独秀”。6 月销售端改善较多的仍然集中在龙头央企和基本面很好的地方深耕国企和个别民企。如华润、保利单月同比转正,分别为+2.4%、+1.4%;华发、滨江单月表现亮眼,单月同比分别为+40.5%、+28.8%(TOP10 降幅-35.9%,TOP50 降幅-40.7%)。因此,“国进民退”

    只是统计数据的结果呈现,还要关注到一些基本面良好的民企在所深耕区域/城市存在品牌、成本(尤其是融资端)及销售去化优势等形成正反馈,从而享受市场出清下市占率提升的成果。

    继“三条红线”后,“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台,将供需两端双向约束。调控主风向未变,“以稳为主”仍为主基调,政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看,2022 年下半年市场有望逐步企稳恢复,但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注:(1)稳健发展型:保利发展、万科A、金地集团;(2)成长受益型:建发股份、新城控股、滨江集团;(3)物管优质标的:碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。

    风险提示:

    房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等