宽信用观察系列之十:近来地产恢复得如何?

类别:债券 机构:华创证券有限责任公司 研究员:周冠南 日期:2022-07-04

在《地产放松还有多少可以期待?——宽信用观察系列之七》报告中,我们曾提示,本轮地产放松大致已经历三个阶段,其中5 月中旬以来,地产调控放松无论是在总量层面、还是地方层面,实际已涉及历年“全面放松”阶段下的一些政策选择,“稳地产”的信号明确。那么5 月下旬至今,地方层面地产放松的执行力度如何?政策效果如何?

    1、“全面放松”阶段以来,地方政策有哪些增量?

    (1)一线城市:房贷利率跟随市场利率调降,增量政策不多。5 月底以来,一线城市增量政策较少,仅有广州小幅放松限购门槛,北京、上海房贷利率主要跟随基准利率调降;广州、深圳两地则调降了加点,首套房贷利率降至4.45%附近。

    (2)重点二线城市(22 个长效机制试点):5 月下旬以来,约半数二线城市继续加大了调控放松力度。例如南京、成都、武汉等重点城市,在5 月的基础上,进一步放宽限购、限售、贷款投放等限制,政策力度加码;个别重点城市放松“认房认贷”(如重庆),但更多城市对此依然谨慎。

    (3)三、四线城市:新一轮放松政策密集出台中。6 月至今,我们发现此前已经历一轮放松(2021 年12 月-2022 年4 月)的三四线城市,有松动加码的现象:放松城市范围更大、个别地区政策力度再加强。

    (4)增量选项:“房票安置”政策重现。6 月至今,南京、郑州等重新推出棚改安置中的“房票安置”政策,以补贴形式鼓励购房,部分地区实行“兑付时间越早、补贴力度越大”,以房票购入的住宅不计入家庭限购套数等,体现政策尽快生效的诉求。

    2、放松政策效果如何?

    (1)居民端:剔除异常波动后,6 月地产销售呈现“弱复苏”。6 月,30 城销售面积读数明显反弹。6 月第四周,30 城商品房销售面积453.5 万平方米,已攀升至去年单周高位水平;全月来看,6 月30 城商品房销售面积合计约为1668.6 万平方米,环比5 月全月增长81%。

    但是,拆分城市来看,个别城市存在异常波动的情况(上海、青岛、苏州、武汉),带动了30 城销售表现的改善。剔除这一影响后,其他重点城市6 月平均单周销售面积环比5 月份改善约10%左右,呈现“弱复苏”态势。样本重点城市去库迹象也并不显著,非重点城市单周库存水平环比波动在±1%以内。

    (2)房企端:6 月拿地有限回暖,前端投资发力或仍不足。

    拿地方面,6 月集中供地的城市相较于4、5 月偏少,上海进行首轮集中土拍,叠加北京次轮土拍带动一线城市回暖,二、三线城市土地成交未出现反弹,土地市场延续低热,民营房企参与度依然不高。

    投资方面,6 月建筑钢材需求延续偏弱,由于下游需求疲弱,恢复不及预期,钢厂在6 月第三周开始减产以降低亏损,下旬钢材处于“供需双弱”状态。由于螺纹钢产量与新开工、施工同比增速之间较好的历史同步性,6 月前者同比增速继续下行、持续负增,侧面映射地产前端投资改善可能有限。

    (3)市场端:民企地产债融资再度降温。6 月未有其他民企跟进发行信用保护工具,地产债净融资额降幅再度走扩,以Wind 房地产行业口径统计,月内仅有两笔民营地产债成功发行,合计规模6.9 亿,民企地产债单月净融资额降至-70 亿。二级市场上,19 家样本房企1 年期估值收益率中位数攀升至200%附近,续创新高。

    风险提示:地产调控放松加码,提振“宽信用”预期,抑制债市表现。