房地产行业:复苏趋势基本确立

类别:行业 机构:天风证券股份有限公司 研究员:韩笑 日期:2022-07-04

行业追踪(2022.6.25-2022.7.1)

    复苏趋势延续,百强房企单月销售金额同比降幅实现自2021 年10 月以来的首次收窄。克而瑞数据显示,2022 年6 月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比增长64.3%,同比下降44.5%,同比增速较2022 年5 月提高15.5pct;1-6 月累计销售金额同比下降50.8%,增速较1-5 月上升1.7pct。百强房企单月销售金额中62 家环比增长,较5 月增加21 家,11 家同比增长,较5 月增加8 家。本月百强房企销售延续了5 月的复苏趋势,同比降幅显著缩窄;销售改善叠加年内小周期影响,环比增幅出现较大幅度提升。

    头部房企同比降幅连续3 月收窄,中小房企呈现一定回暖迹象。2022 年6 月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比变化-27.3%、-29.4%、-38.2%、-57.8%、-62.5%,增速较2022 年5 月分别变化+19.1pct、+20.9pct、+16.8pct、+13.3pct、+10.3pct。TOP50 房企中,单月销售金额同比增速前五房企分别为仁恒置地(+95.2%)、越秀地产(+76.6%)、万达集团(+44.8%)、华发股份(+40.5%)、武汉城建(+31.2%),年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(+47.2%)、越秀地产(-1.0%)、仁恒置地(-15.8%)、远洋集团(-17.3%)、滨江集团(-22.2%)。

    我们认为政策端实际放松力度距离政策上限或仍有空间,各城市信贷利率向央行规定下靠拢在中短期看也是相对可预期的,伴随去年基数的逐渐回落,销售同比增速仍有持续改善可能。据贝壳研究院数据,2022 年6 月贝壳研究院监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为4.42%,二套利率为5.09%,分别较上月回落49 个、23 个基点,再创2019 年以来新低;本月平均放款周期为29 天,与上月持平。当前103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限,未来仍有降息空间。

    尽管短期复苏趋势基本确立,行业复苏的斜率和持续性仍有待观察。1)本轮复苏由热点城市主导,部分城市可能存在数据异动,剔除青岛等高速增长城市样本后,基本面由持续复苏变为波动上行;2)4-5 月地方因城施策显著发力,市场改善为需求回补、滞后网签和政策宽松的综合结果,持续性取决于真实需求空间;3)基本面分化依然存在,高能级城市好转显著,6 月三线及以下城市商品房销售面积同比仍为-41%;4)短期内,疫情、失业和收入预期等外部变量仍是影响居民信心、扰动政策效果的重要因素。

    6 月新房、二手房成交显著改善

    新房市场本周成交988 万平,月度同比-11.18%,相较上月改善32.30pct;累计库存16107 万平,一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交183 万平,月度同比-14.15%,相较上月改善13.95pct。土地市场本周成交建面2672 万平,移动12 周同比-33.77%;成交总额562 亿元,移动12 周同比-59.05%;全国平均溢价率+6.13%,移动12 周同比-14.59pct。

    本周申万房地产指数+4.27%,较上周提升2.41pct,涨幅排名5/31,领先沪深300指数2.63pct。H 股方面,本周Wind 香港房地产指数+3.06%,较上周下降2.85pct,涨幅排序3/11,领先恒生指数2.42pct;克而瑞内房股领先指数为5.03%,较上周下跌2.23pct。

    把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha投资建议:未来行业beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐:1)优质龙头:中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:新城控股、旭辉控股集团;3)优质物管:碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注:首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等。

    风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期