房地产周报:百强房企销售复苏 滨江强势补货杭州

类别:行业 机构:国金证券股份有限公司 研究员:杜昊旻 日期:2022-07-04

  行业点评

      市场出现复苏,地产和物业表现均相对强势。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+4.3%,在各板块中位列第4;WIND 港股房地产板块涨跌幅为+3.1%,在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%,恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%,沪深300 指数涨跌幅为+1.6%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+2.2%和+1.1%。

      整体土拍热度低温,部分城市分化。本周全国300 城宅地成交建面1935 万㎡,单周环比31%,单周同比-4%,平均溢价率5%(杭州、宁波等城市集中土拍热度分化)。2022 年初至今,全国300 城累计宅地成交建面22115 万㎡,累计同比-54%;年初至今,华润置地、滨江集团、中海地产、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

      本周一手房销售同环比连续三周同比为正。本周40 个城市商品房成交合计988 万平米,周环比+40%,周同比+8%,其中:一线城市周环比+36%,周同比+7%; 二线城市周环比+43%,周同比+17%;三四线城市周环比+27%,周同比-38%。

      本周二手房销售环比上升、同比有所下滑。本周17 个城市二手房成交合计186 万平米,周环比+3%,周同比-12%,其中:一线城市周环比+19%,周同比-30%;二线城市周环比0%,周同比-2%;三四线城市周环比+2%,周同比-44%。

      百强整体销售有复苏迹象,房企表现有分化。全国百强房企1-6 月累计全口径销售金额34706 亿元,同比-51%(降幅较1-5 月收窄2pct);6 月单月全口径销售金额8311 亿元,环比+60%,同比-43%(降幅较5 月单月收窄17pct)。头部房企销售复苏更为明显,TOP10、11-30、31-50 和51-100 梯队单月同比分别为-36%、-41%、-51%和-54%;不同类型房企复苏也有分化,改善产品占比高的房企弹性更大且行业排名持续提升,TOP30 房企中华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团5 家单月全口径销售金额同比转正。

      杭州二批次土拍延续分化态势,本土民企滨江成最大赢家。杭州2022 年二批次集中土拍供应涉宅用地45 宗,全部成交,其中12 宗地块封顶进入“一次性报价+摇号”阶段,封顶率27%(一批次为38%),23 宗底价成交,底价成交率为51%(一批次为45%)。从拿地房企看,滨江在一批次强势拿地后,二批次继续发力,获取12 宗地块,权益投资金额达216 亿元,其他品牌房企中,绿城获取2 宗,招商、华发和联发各获取1 宗,外来房企少有拿地,本地平台公司如萧山城投等获取11 宗。我们认为自2021 年下半年以来积极获取高素质土地的房企,其2022 年下半年的推货量和去化率都有保障,能率先享受市场复苏红利,有望在本轮市场周期中实现弯道超车。

      投资建议

      地产板块,我们认为2021 年下半年以来积极拿地,且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏,如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块,预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复,推荐碧桂园服务,强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。

      风险提示

      宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约