房地产行业周报：成交保持环比回暖态势 去化周期持续缩短

本周核心观点：本周全国各能级城市新房和二手房成交环比继续回暖。土地市场方面，本周杭州、武汉和宁波结束第二轮集中供地，其中杭州成交45宗地块，其中23块以底价成交，占比51.1%，较首批次扩大5.35个百分点，整体热度不及本年首轮。库存方面，重点城市特别是一线城市去化周期进一步缩短。房企信用方面，本周宝龙地产和弘阳地产被境外评级机构下调评级，多个地产发债主体评级推迟。

    重点事件解读：限价之下房企开启“农产品代替首付”花式促销。“农产品换房”背后是房企绕过限价变相折扣：各地农产品换房的本质在于降价促销而非促销农产品，选择农产品是因为房企促销存在来自政府限制房价上下限的压力，房企降价促销调整幅度不能太大，所以部分房企采取一些创新的营销策略，用农产品抵首付的方式来绕过政府限价，变相折扣。一方面稳住之前的业主，另一方面也可以释放一些宣传力量。但目前来看，以价换量的持续性是存疑的，因为整体房地产市场参与主体的信用没有恢复，房企与购房者、金融机构和地方政府等，需要比较久的时间来恢复，并且如果长时间的去做一些折扣，消费者反而会有一种继续观望的心态。市场关键还在于政策打开，7月或为重要调整时间节点。

    一周行情回顾：本周（2022/6/27-2022/7/3）申万房地产指数上涨4.27%，跑赢上证综指3.14pct，在各类板块中位列第4/32，恒生地产建筑业指数上涨3.36%，跑赢恒生综指2.92pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：三湘印象（13.50%）、滨江集团（13.29%）、万科A（11.23%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：宝龙地产（-28.02%）、国创高新（-13.65%）、易居企业控股（-13.04%）。恒生物业服务及管理板块上涨2.73%，跑赢恒生综指2.29ct，跑赢恒生中国企业指数2.24pct，在各类板块中位列第6/30。涨幅前3名公司分别为：绿城管理控股（10.18%）、正荣服务（9.88%）、滨江服务（8.69%）；本周跌幅前3名公司分别为：佳源服务（-18.75%）、星盛商业（-3.76%）、远洋服务（-3.75%）。

    地产市场监测：本周（2022/6/25-2022/7/1）30个大中城市新房成交面积522.60万平方米，环比上升13.6%，同比上升17.9%。15城二手房成交面积189.19万平，环比下降0.8%，同比上升9.8%。17个重点城市库存面积19346.44万平，环比下降2.12%，去化周期111.30周，较上周缩短9.99周。上周（2022/6/20-2022/6/26）100大中城市土地供应建面3735.39万平，同比增长5.9%，环比下降13.12%，土地成交建面2671.99万平，同比下降38.1%，环比上升18.07%，供需比下降至1.40。

    房企融资情况：本周（2022/6/27-2022/7/3）房企境内新发债总额为75.6亿元，同比下降43%，环比下降46%；债务总偿还量为123.2亿元，同比上升42%，环比上升16%，净融资额-47.6亿元。本周没有海外地产债发行。

    风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。