房地产行业点评报告：总量弱与结构强

事件：6 月30 日，克而瑞公布百强房企6 月销售榜单，市场供求有所放量，成交略有复苏。重点30 城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。TOP100 房企单月销售规模也环比显著增长61.2%，但上半年百强房企累计操盘销售金额的同比降幅仍保持在50.3%的较高水平。

    销售复苏整体呈现总量弱而结构强

    克而瑞口径下，百强房企实现销售操盘金额7329.7 亿元，环比增长61.2%。全口径销售金额口径下，百强房企销售规模8310.7 亿，同比下降43%，累计下降51%，环比增长60%；权益口径下，百强房企销售规模合计5869.8 亿，同比下降41%，累计同比下降51%，环比增长60%。

    总量数据同比降幅仍旧保持在较弱的区间。6 月以来，以新拿地新推盘，一二手价格倒挂的新房项目复苏最为明显，而刚需及弱线城市销售较弱。目前仍旧保持拿地强度的房企新增供货能力显著领先行业，龙头房企已经领先行业半个身位，呈现结构性强复苏。

    供需双弱下企业拿地力度仍旧不足

    克而瑞口径下，全国300 城经营性土地成交量迎来环比回升，总成交建筑面积11955 万㎡，环比上升45%，同比下降45%；同时流拍现象也有所缓解，重点监测城市的土地流拍率下降至9.2%，下降9.5 个百分点。

    受限于销售规模复苏幅度较弱，叠加风险房企流动性风险暴露之下，房企拿地强度仍旧较低，克而瑞披露百强房企拿地销售比为0.16。从拿地到推盘，持续下降的拿地规模对应中长期推盘供应压力仍存。

    投资增速滞后销售，下行压力仍存

    受供给约束和低库存影响，销售复苏主要原因在于短期积压的推盘量提升，直接驱动市场的销售环比改善。而中期来看，去年7 月至今年6 月，百城住宅类用地成交规模下降五成左右，在拿地少开工少，从房企经营传导至施工面积增速下行的压力，仍将持续拖累下半年房地产开发投资。在地产投资数据滞后于销售复苏的背景下，经济稳增长仍需调控政策维持宽松，持续驱动本轮地产复苏。

    宽政策稳推盘，销售持续反转可期

    我们认为，地产板块行情演绎进入第二阶段，从政策宽松到销售改善，龙头房企的推盘量增加带来的销售增长将持续驱动地产板块的投资机会。在上半年行业销售规模下降明显，叠加6 月销售结构性改善的背景下，企业必然加强下半年的推盘力度追求全年销售规模的降幅收窄。我们再次强调本轮房地产市场供给驱动复苏的核心逻辑，销售虽已触底回升，房地产开发投资滞后下行仍未结束，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。

    持续推荐三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。同时，建议关注地产与文旅双重复苏，叠加股价估值底部的央企龙头华侨城A 的投资机会。

    风险提示事件：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时