房地产行业周报:6月销售复苏 龙头改善显著

类别:行业 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立 日期:2022-07-03

周度观点:

    6 月房企销售改善:克而瑞统计,2022 年6 月,行业规模房企积极推盘及营销去化,冲刺半年度业绩;市场供求有所放量,成交略有复苏。重点30 城供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%;成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%。TOP100 房企单月业绩规模也环比显著增长61.2%,但上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在50.3%的较高水平。

    6 月以来,房管局口径下企业备案数据及百强房企销售数据环比改善明显,在本轮新冠疫情好转,房地产企业供给侧因素改善的背景下,市场优质供应增长显著,供给放量驱动市场复苏。结构上看,在2021 年下半年土地市场转冷以来,持续保持拿地强度的龙头房企,凭借优质的土地储备及更强的推盘供应能力,优先于行业复苏明显,环比销售规模大幅增长,同时单月销售同比降幅快速收窄。

    杭州第二批集中供地45 宗全部成交: 6 月30 日,杭州第二轮集中供地45 宗涉宅地集中出让,总出让面积2605 亩,总建筑面积343.6 万方,总起价529.5 亿元。

    其中,滨江集团耗资224.51 亿元竞得12 宗地块,拿地规模在本轮集中供地中排名第一。在当前行业回避中小城市,聚焦一二线优质地块机会的背景下,滨江集团凭借自身的成本端及融资端优势,不断扩大城市市场占有率,逆周期快速成长。

    我们认为,地产板块行情演绎进入第二阶段,从政策宽松到销售改善,龙头房企的推盘量增加带来的销售增长将持续驱动地产板块的投资机会。在上半年行业销售规模下降明显,叠加6 月销售结构性改善的背景下,企业必然加强下半年的推盘力度追求全年销售规模的降幅收窄。

    持续推荐三条主线:1)受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企:浦东金桥;2)中长期经营质量持续改善的全国性龙头:保利发展、万科A、绿城中国;3)高评级的稳健经营民企:滨江集团、旭辉控股集团。同时,建议关注地产与文旅双重复苏,叠加股价估值底部的央企龙头华侨城A 的投资机会。

    行业跟踪

    销售回顾(06.25-07.01):重点监测33 城合计成交面积682.0 万㎡,环比上周增长18.6%;2022 年累计成交8392.1 万㎡,累计同比下降41.0%。其中,一线城市成交121.1 万㎡,环比上周增长33.2%,2022 年累计成交1467.0 万㎡,累计同比下降34.6%;二线城市成交341.4 万㎡,环比上周增长0.5%,2022 年累计成交4300.7 万㎡,累计同比下降31.1%;三线城市成交219.5 万㎡,环比上周增长51.7%,2022 年累计成交2624.5 万㎡,累计同比下降54.2%。

    土地供应(06.20-06.26):百城土地宅地供应规划建筑面积799 万㎡,2022 年累计供应规划建面24177 万㎡,累计同比下降48.2%,供求比1.51。

    在土地挂牌价格方面,百城供应土地挂牌楼面均价4990 元/㎡,近四周平均挂牌均价6032 元/㎡,环比增长0.8%,同比增长65.4%。

    土地成交(06.20-06.26):百城土地住宅用地成交规划建筑面积813 万方,2022 年累计成交16055 万㎡,累计同比下降61.4%。

    土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为5355 元/㎡,环比增长75.3%,同比增长8.0%,整体溢价率为5.9%,2022 年平均楼面价5895 元/㎡,同比增长1.3%,溢价率4.1%,较去年同期下降13.8 个百分点。

    风险提示事件:融资环境超预期收紧;调控政策超预期收紧。