房地产行业:对房企6月销售数据的点评:销售回升利好竣工

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/郝亚雯/单戈 日期:2022-07-01

  本报告导读:

      2022 年6 月TOP50 房企实现销售收入4924 亿元,同比下降37.8%,较5 月回升18.4个pct。其中民企、国企、央企分别同比下降52.2%、23.9%、11.8%。

      摘要:

      6月房企销售 增速出现明显回升,销售底已基本确认,央企和国企改善尤其明显。2022 年6 月房企实现销售4924 亿元,同比下降37.8%,较5 月同比增速-56.2%大幅回升,达18.4pcts。其中,民企、国企和央企分别实现同比下降52.2%、23.9%、11.8%,较5 月均出现较大幅度回升,尤其是国企和央企,分别回升17.7pcts 和26.3pcts。头部企业中除却之前有过风险信息的房企均在6 月出现明显改善。

      TOP20 中华润置地、越秀地产、滨江集团、华发股份等企业均出现了同比正增长,展现了较强的销售态势。

      6 月以来市场情绪随着高频数据的大幅反弹已经开始好转,目前依然关注的是底是否形成。随着2022 年年初以来需求端政策的持续发酵,叠加2021 年下半年低基数,销售增速进入到逐渐回升的区间。6 月第2 周全国30 城的高频网签数据出现大幅度反弹,以及万科股东大会郁亮的发言等引起市场的广泛讨论,市场关注的是销售底是否已出现。随着6 月销售数据逐渐明朗,我们认为目前销售底和情绪底均已出现,但存在分歧的是改善幅度,以及单月销售回正的时间。虽然目前讨论改善幅度不太多,但我们认为在底部确认后,关注点将逐渐转移。如果按照6 月以来每个月10pcts 的修复,那么预计在9 月左右单月回正,全年的销售增速预计在-12%左右,规模回到2019 年的水平,约在16 万亿元左右。

      随着销售改善,去化率进一步提升,预计四季度竣工会超预期。销售端的改善一定程度上缓解了房企的现金流压力,但是考虑到融资端依然偏紧,土地市场依然未出现明显复苏,因此传导到投资端,土地投资和新开工的动力依然不足。考虑到预售资金监管是随着工程进度而逐渐放松,因此在当前老项目的累计去化率逐渐提升达到50%以上的时候,房企竣工的动力将加大,因此我们认为目前销售的改善,更多的是利好接下来的竣工端投资,利好的是地产下游产业链,以及房企下半年的结算规模。

      三季度依然是验证资产荒逻辑阶段。在6 月金融数据发布之前,依然较难判断资产荒逻辑是否被打破。而在房企融资依然收紧的情况下,拥有融资优势的房企依然享受逆势成长的机会,在2022 年的销售和拿地榜单已经逐渐在兑现。二线央国企融资依然受益,作为板块内的超额收益来源,受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒,享受价值重估,推荐金融街,中新集团,受益中国国贸等,并持续推荐一线央国企。

      风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。