房地产行业点评:百强销售环比改善 房企间延续分化

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文 日期:2022-07-01

  事项:

      克而瑞公布2022 年上半年百强房企销售数据。

      平安观点:

      百强成交降幅收窄,下半年有望延续修复:6 月百强房企积极推盘营销冲击半年业绩,叠加重点城市政策松绑,市场供求有所放量,成交整体有所修复。单月销售额8311 亿元、销售面积4764 万平米,环比大幅增长60.1%、24.3%;同比下降43%、51.2%,降幅较5 月收窄16.9 个、5.5 个百分点。

      受此影响,上半年百强房企销售额、销售面积累计降幅收窄至50.7%、52.9%,较前5 月小幅改善。考虑疫情防控形势向好、政策持续发力,成交有望延续修复,但复苏力度及节奏将弱于过往。

      房企延续分化,央国企及高信用民企表现更优:从具体房企来看,碧桂园上半年全口径销售额2470 亿元,领跑房企。重点监测的32 家房企中,央国企及高信用民企销售表现更优,越秀地产、华发股份、滨江集团、远洋集团、华润置地、保利发展单月销售额同比增长107.7%、40.5%、28.8%、18.6%、2.4%、1.4%,已实现转正;上半年累计销售额同比增长1.7%、下降23%、22.2%、17.9%、26.6%、26.3%,增速亦处于主流房企靠前水平。重点监测的10 家房企上半年销售目标完成率均值35.8%,与往年同期存在明显差距,下半年随着购房需求逐步复苏,房企端预计将加快推盘节奏。

      投资建议:6 月百强房企销售降幅收窄,反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。下半年随着政策持续发力,预期稳定下房地产有望缓慢复苏,尤其是基本面较好的高能级城市,地产板块亦有望迎来基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优,率先受益行业复苏的高信用企业,如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面,随着房地产温和复苏,物管成长性及独立性担忧有望缓解,龙头物企估值有望修复,建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等,同时建议关注地产产业链投资机会。

      风险提示:1)若政策改善力度低于预期,将导致楼市调整幅度、时间拉长,对行业发展产生负面影响;2)若政策发力效果不及预期,资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形,存在个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)若地市持续遇冷,多数房企新增土储规模不足,将对后续货量供应产生负面影响,进而影响销售、投资、开工、竣工等。