房地产行业2022年7月投资策略:分歧收敛 势能充足

类别:行业 机构:国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷 日期:2022-06-30

核心观点

    行业:主要数据低迷但销售端有所企稳。上半年,行业基本面羸弱,主要指标持续走低,投资、新开工、竣工数据降幅仍在扩大。但随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效,5 月份起销售数据恶化程度趋缓,这或是销售未来整体景气度好转的信号。从日频数据跟踪来看,销售回暖迹象渐显:2022 年截至6 月24 日,30 城商品房成交面积为6794 万㎡,同比-34%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-40%、-39%、-30%、-16%;样本城市中,青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。

    行情复盘:始于政策转向,困于基本面分歧。我们对重要节点的板块走势进行复盘:1)在“恒大事件”出现后,市场对房企风险暴露担忧加剧,行业持续的高景气也使得政策面不断趋严,加之前期行业过度扩张导致利润表恶化,板块跑输大盘17pct;2)自21 年8 月起,政策表态开始转向,青岛、深圳等地率先延期第二批集中供地,修改放松土拍规则;9 月起,监管层针对房地产行业密集发声提出维护房地产市场的健康发展,政策基调软化;进入2022 年,在菏泽打响放松限购“第一枪”后,各地频频出台楼市放松政策,期间板块跑赢沪深300 指数39pct;3)22 年4 月以后,低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”,市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段,板块跑输沪深300 指数19pct。

    长期展望:关注经营模式的变革。快周转的异化,从根源上导致了行业风险的暴露,随着快周转的三个核心高速去化、花式融资、预售资金自由使用不再成立,快周转模式将退出历史舞台,“慢时代”到来。我们认为,“慢时代”中经营模式的变革,可能比短期市占率的此消彼长更加重要:1)在“慢时代”中,房企有能力通过调整保证ROE 不下降,同样的ROE 水平与快周转模式相比,PB 反而会迎来上升的契机;2)土地市场回归理性,潜在利润率确定性改善,坚持自身投资纪律或经营习惯的优质房企将迎来“黄金时代”。

    投资策略:分歧收敛,势能充足。当前市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段,5 月销售数据恶化程度趋缓,6 月高频数据销售回暖迹象渐显使得基本面分歧有所收敛。行业基本面弱势延续,信用危机也并未完全渡过,在长时间的普遍悲观之下,地产板块已经积累了充足的上涨势能。纵观后市,在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下,销售单月同比降幅将大概率收窄,随着分歧进一步收敛,后续大机会的曙光已现。短期布局基本面分歧带来的“黄金买点”,长期布局行业模式改善带来的新生。开发方面,优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企,7 月组合推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。

    风险提示:基本面改善不及预期、政策力度不及预期。