2022年5月房地产行业运行情况报告:基本面初现改善迹象 政策效果或将逐渐显现

类别:行业 机构:东方金诚国际信用评估有限公司 研究员:唐晓琳 日期:2022-06-28

  核心观点:

      销售端:全国商品房销售面积环比增速年内首次回正,带动新建商品住宅价格环比跌幅收窄,但同比来看,销售端仍处于深跌阶段;二手房住宅价格跌幅持续扩大,政策效果仍待后续观察。

      投资端:本月房地产投资增速降幅收窄,但同比仍呈下降趋势,带动1-5 月累计投资完成额同比增速持续下滑;新开工、施工和竣工面积同比大幅负增,企业开工意愿仍未恢复;土地购置面积较上月显著回升,但各城拿地仍以央国企为主,且土地多以底价和低溢价成交,土地市场仍未回暖。

      政策端:5 月以来中央层面政策力度显著加强,下调首套房房贷利率下限、超预期调降5 年期LPR等核心政策利于扭转房地产行业下行趋势;地方层面,政策进一步向首付比例、房贷利率、纠偏式放松资金监管账户等方面发力。

      展望后市,在政策力度不减的情况下,房地产行业或将在年中前后筑底成功,并于下半年逐渐回暖,但考虑到6 月存在季节性等因素的影响,仍需重点关注7 月基本面的变化。从高频数据来看,6 月1 日-6 月25 日,30 大中城市单日平均商品房成交套数为4427 套,5 月同期为2616 套,去年同期为5365 套。6 月销售情况虽不及去年同期,但较上月已有大幅回升。我们认为,6 月销售数据的回暖主要有三点原因,一是5 月以来政策力度显著增强,央行超预期降息等政策有效降低了购房成本,进入6 月后政策效果得以体现;二是疫情期间积压了部分购房需求,待疫情扰动因素退去后出现了集中签约;三是临近半年报披露,房企有意冲击业绩,导致6 月销售数据存在季节性的增长动力。因此,为检验政策效果,我们需重点关注7 月的基本面数据。

      我们认为,房贷利率仍是主导楼市走向的核心因素,从房贷利率下行幅度方面看,当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。我们判断,从兼顾内外平衡角度考虑,下半年货币政策将以稳为主,但在MLF 利率基本稳定的同时,5 年期LPR 还有下调空间,监管层将通过挖掘存款利率市场化调整机制潜力、带动银行成本下行的方式,引导5 年期LPR 报价下调,从而推动楼市尽快回暖。