房地产行业跟踪周报:深交所加大对优质房企支持力度 60城新房成交进一步改善

类别:行业 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:黄诗涛/白学松 日期:2022-06-28

本周(2022.6.18-2022.6.24,下同):房地产板块(SW)涨跌幅+1.86%,同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为+1.99%,+2.15%,超额收益分别为-0.13%、-0.29%。

    房地产基本面与高频数据:(1)房产市场:本周60 城新房成交面积607.5万平,环比+13.9%,同比-15.6%;2022 年6 月1 日-6 月24 日累计成交1644.4 万平,同比-28.0%。2022 年累计成交9365.6 万平,同比-45.7%;20 城二手房成交面积150.4 万平,环比-4.4%,同比-18.9%;2022 年6月1 日-6 月24 日累计成交491.0 万平,同比-20.3%。2022 年累计成交2772.6 万平,同比-39.4%。16 城新房累计库存10196.4 万平,环比-0.2%,同比+7.9%。16 城新房去化周期为16.0 个月,环比变动-1.0 个月,同比变动+8.0 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.8 个月、15.1 个月、28.9 个月,环比分别变动-1.8 个月、-0.6 个月、+0.4 个月。 (2)土地市场:本周(2022.6.20-2022.6.26)百城供应土地数量环比-59.0%,同比-63.4%;供应土地建面环比-64.6%,同比-62.0%。百城土地成交建筑面积环比-68.7%,同比-88.4%;成交楼面价环比-23.5%、同比-76.1%,溢价率环比-1.3pct,同比-7.9pct。

    重点政策:深交所于本周6 月24 日发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》。其中提到,支持基础设施公募REITs 加快发行上市、支持优质房地产企业盘活存量资产、允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目,促进房地产行业平稳健康发展等。地方政策方面:6月21 日,据武汉市房产交易中心,本市户籍居民在限购区域已有2 套住房的可以新增购买一套,该政策执行时间持续至2022 年12 月31 日止。在此次调整限购前,武汉5 月底发布的政策细则中就已调整缴纳社保的相关规定,将限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭,在本市缴纳社保或个人所得税年限由2 年调整为1 年,3 年内社保累计满1 年即可,此次进一步调整为3 年内累计缴纳6 个月,并且可认补缴。此外,武汉此前还曾优化房企端预售资金监管,以及连续两次下调首套及二套商贷利率。分线来看政策放松力度:本周新一线出台2 例放松政策(限购1 例,下调公积金首付比例1 例),二线城市出台4 例放松政策(下调公积金首付比例3 例,调整首套房认定标准1 例),三四线出台3 例放松政策(下调公积金首付比例3 例)。。

    周观点:地产5 月销售增速拐点出现,6 月以来,各地出台稳楼市政策的密集程度远超4、5 月,需求旺盛的一二线明显回暖。贝壳统计的全国首套房贷平均利率4.24%,环比下降49 个BP。这个降幅是2014 年以来最快的几次下降之一。随着供需两端政策加码放松,放松效应不断累积,居民购房信心逐渐回复,房企流动性风险和债务问题逐渐解决,6 月单月销售和投资有望继续环比改善,未来2~3 个月销售或将是V 型回暖。中长期看,随着风险房企收缩,头部公司获得更多资源整合机会。建议关注:1)房地产开发:保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团;2)物业管理:新大正、招商积余、南都物业;3)房地产经纪行业:我爱我家。

    风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。