百城土地成交月度跟踪报告(2022年5月)：22城首轮土拍落幕 “缩量提价”明显

　　1-5 月土地成交建面累计同比-33%，5 月单月同比-37.3%，降幅走阔；首轮集中土拍成交近五千亿元，土地市场冷热分化明显

    　　1-5 月，百城土地成交建面为5.1 亿平方米，累计同比-33.0%；成交总价为8,932亿元，累计同比-58.7%；成交均价为1,739 元/平方米，累计同比-38.4%。地方政府性基金预算本级收入20,479 亿元，同比下降27.6%，其中，国有土地使用权出让收入18,613 亿元，同比下降28.7%。

    　　根据克而瑞统计数据，5 月，TOP50 房企新增土地价值总计为931.1 亿元，单月同比下降85.7%，环比下降39.4%；TOP50 房企新增土地建面总计为569 万平方米，单月同比下降91.7%，环比下降43.0%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至6 月23 日，22 城均已完成首轮土拍，合计供应涉宅地块469 宗；其中，成交397 宗，成交建面约3910.7 万平（较21 年同批次下滑约64.9%），成交总价约4963.9 亿元（较21 年同批次下滑约53.7%），对应成交楼面均价约12693.3 元/平（较21 年同批次提升约31.9%），成交溢价率均值约3.9%。

    　　按城市能级来看，当月一线受集中供地影响成交提升，二线成交规模同环比下滑1）按城市能级划分，2022 年5 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为870 万平方米、3,455 万平方米、6,731 万平方米，单月同比分别+4.0%、-53.8%、-27.9%。成交总价分别为588 亿元、834 亿元、708 亿元，单月同比分别-56.9%、-81.8%、-63.1%。成交均价分别为6,752 元/平方米、2,413 元/平方米、1,051 元/平方米，单月同比分别-58.6%、-60.6%、-48.8%。

    　　按城市能级划分，2022 年5 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为381 万平方米、808 万平方米、1,319 万平方米，单月同比分别-1.9%、-82.1%、-62.4%。成交总价分别为560 亿元、701 亿元、473 亿元，单月同比分别-54.1%、-83.5%、-70.9%。成交均价分别为14,669 元/平方米、8,669 元/平方米、3,587 元/平方米，单月同比分别-53.2%、-8.1%、-22.6%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为0.73%、2.64%、2.65%（4 月为14.99%、5.85%、2.62%）。

    　　投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。

    　　4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

    　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。