房地产行业研究周报：销售指标单月同比跌幅收窄 基本面边际改善

每周一谈:单月指标同比跌幅收窄 基本面边际改善商品房销售额、销售面积仍位于低位,单月同比增速边际改善

    5 月商品房销售额、销售面积累计同比分别减少31.5%、23.6%,较上月减少2个百分点、减少2.6 个百分点。销售面积及销售额单月同比分别为-37.7%、-31.8%,较上月跌幅收窄8.9、7.2 个百分点,尽管商品房市场整体尚处于弱势,但单月口径已表现出边际改善迹象,在宽松政策下,高能级城市销售已出现好转,疫情影响同步消退背景下,近期全国商品房销售市场筑底回升的态势已较明确,叠加下半年低基数影响,未来销售指标持续改善可期。

    房地产开发资金来源跟随销售同步好转出现边际改善

    5 月房地产开发资金来源累计同比减少25.8,较上月减少2.1 个百分点,5 月单月同比减少33.4 个百分点,较上月增加2.2 个百分点。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-34%、-13.2%、-48.7%、-34.4%,较上月分别减少6 个百分点,减少6.6 个百分点、增加4.3个百分点、增加8 百分点。

    5 月需求端资金来源跟随销售表现改善同步边际转暖,推动开发资金来源整体改善。我们预计销售市场复苏将延续,并带动需求端的资金来源定金预收款及按揭贷款同步走好,促进房企资金情况改善。

    新开工面积走弱导致施工面积单月同比增速持续为负,竣工面积单月同比下行

    5 月新开工面积累计同比增速+30.6%,竣工面积同比增速-15.3%,施工面积同比增速-1%,分别较上月减少4.3、3.4、1 个百分点。月度口径来看,新开工面积同比增速-41.8%、竣工同比增速-31.3%、施工同比增速-39.7%,分别较上月增加2.3、减少17.1、减少1 个百分点。

    新开工持续低位导致施工下行,竣工同比增速出现大幅下探。受房企资金紧张及市场低迷影响,房企拿地强度、开工意愿均较弱,新开工增速依旧在低位,同时导致施工面积在其带动下下行,在销售及房企资金出现明显改善前,新开工指标仍将保持相对弱势;竣工指标5 月出现较大幅度单月同比增速走低,一方面反映了房企整体资金仍然紧张的现状,另一方面竣工指标会受房企竣工节点选择影响,月度口径存在一定波动,未来我们仍认为竣工指标下行空间不大。

    建安投资单月同比跌幅收窄,带动房地产开发投资单月跌幅降低

    5 月房地产开发投资完成额累计同比增速-4%,较上月下降1.3 个百分点,单月同比增速-7.8%,较上月增加2.3 个百分点。其中土地购置费累计同比增加减少6.3%,单月同比减少12.2%,较上月减少0.7 个百分点。土地购置费外各投资累计同比增速为-3%,较上月减少0.8 个百分点,单月同比增速-5.3%,较上月增加3.9 个百分点。

    5 月土地购置费持续下行,但建安投资出现边际改善,推动房地产投资单月同比增速整体跌幅收窄。从土地成交价款来看,当前土地市场热度较低,压制了土地购置费同比增速;但由于建安投资对房地产投资占比较高,且5 月单月同比增速表现为跌幅收窄,带动了房地产投资单月增速负增长改善数据追踪(6 月6 日-6 月12 日):

    新房市场: 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-29 PCT、-41 PCT,一线城市-16 PCT、-39 PCT,二线城市-66 PCT、-70 PCT,三线城市+39 PCT、+6 PCT。

    二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比-8 PCT,累计同比-28 PCT。

    土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比+8 PCT,成交建筑面积累计同比-10 PCT,成交金额累计同比-51 PCT,土地成交溢价率为5.77%。

    城市行情环比:北京(+68 PCT),上海(+71 PCT),广州(+9 PCT),深圳(-27 PCT),南京(+59 PCT),杭州(+41 PCT),武汉(+18 PCT)。

    投资策略:基本面改善确定性渐强,建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团;产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等;资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产;代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

    风险提示:销售市场下行,个别房企出现债务违约。