房地产行业周报：销售企稳信号明确 开发投资环比改善

5月销售同比降幅收 窄，呈现企稳迹象。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，销售额1.1 万亿元，同比分别下降32%和38%，降幅较上月分别收窄7pp 和9pp。同时，5月全国商品房销售均价为9615 元/平方米，环比上涨3%。结合此前克尔瑞数据，5 月销售已呈现企稳迹象。但值得注意的是，5 月销售可能是受到五一期间楼盘促销的拉动，且商品房销售规模仍为年内次低，市场是否出现真实企稳仍要通过6月数据进一步验证。累计来看，1-5月累计销售面积、销售金额分别同比-24%、32%，同比降幅进一步扩大。

    投资额降幅小幅收窄，到位资金有所好转。2022 年5月地产开发投资额为1.3万亿元，同比-7.8%，降幅小幅收窄2.3个百分点。具体来看，5月新开工面积同比-42%，较上月小幅收窄，主要5月房企推盘力度加大，为传统旺季，新开工补充可售面积意愿较强。此外，竣工面积同比-31%，土地成交额同比-40%，降幅均较4 月进一步扩大。2022 年5月到位资金合计1.2 万亿元，同比-33%，降幅较上月收窄3 个百分点。6-8 月份为房企债券到期高峰，偿债压力依然普遍存在。

    6月重点32 城累计销售面积（截至16 日）同比-30%，环比+54%，受政策刺激和节假日拉动呈现回暖。其中一线城市同比-36%，环比+150%；二线同比-22%，环比+51%；三四线同比-42%，环比+28%。回暖原因主要是近期政策刺激作用开始显现，根据调研多数城市看房人数有明显增长；另一方面，节假日（端午节）期间促销活动拉动部分二线城市弱势回暖。具体城市来看：1）一线城市：上海市场解封后有所恢复，深圳、北京分别环比增长54%、18%；2）二线城市：除徐州环比-15%外，均有不同程度的增长，其中青岛、苏州、济南分别环比+139%、121%、128%；3）三四线城市：表现各异，其中扬州、连云港表现亮眼，分别环比+141%、139%。近期政策力度和频率略有下降，目前来看6 月大概率企稳，7 月低基数效应下增速有望好转。

    青岛二轮集中供地表现平稳，城投托底现象略有好转。6 月16 日青岛第二轮集中供地成功出让26 宗含宅用地，流拍一宗。其中2宗触及最高限价，24 宗底价成交，平均溢价率2%，整体保持平稳。从拿地企业来看，本地企业仍然是主导，相较第一轮完全由平台公司“托底”现象略有好转。本轮青岛土拍参与房企类型丰富，其中包括保利、旭辉、中海等品牌房企，长江实业等港资房企，以及瑞源、天一、康大等民企，这些房企基本承包了本次土拍的半数地块。

    投资建议：我们认为当前应当关注4 条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

    风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。