保利发展(600048)公司信息更新报告:市场整体恢复较弱 公司经营保持稳健

类别:公司 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2022-06-14

行业竞争格局改善,经营能力保持优秀

    保利发展发布5 月销售情况简报。本轮供给侧改革结束后,行业竞争格局将显著改善,且地产托底政策持续出台,行业销售未来预计将逐渐修复。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企,已经深耕核心城市群多年,在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变,预计2022-2024 年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7 亿元, EPS 分别为2.21、2.35、2.71 元,当前股价对应P/E 估值分别为6.7、6.3、5.5 倍,维持“买入”评级。

    5 月销售环比略有改善,同比恢复依旧偏弱

    2022 年5 月,公司实现签约面积243.55 万平方米,同比减少37.42%;实现签约金额380.03 亿元,同比减少36.04%。2022 年1-5 月,公司实现签约面积1015.62万平方米,同比减少29.39%;实现签约金额1592.18 亿元,同比减少32.22%。

    相较4 月,公司5 月单月销售环比略有改善,但同比降幅修复并不明显。行业整体恢复偏弱依旧是制约公司销售的核心原因。尽管各地房地产政策持续松绑,按揭贷款利率进一步调降,但从高频数据上看,市场销售恢复依旧偏弱,30 大中城市近四周成交降幅分别为-47%、-45%、-48%、-46%。保利发展尽管布局一二线重点城市群为主,但市场整体的疲软也使得公司销售较难有明显的改善。

    市场恢复不及预期,公司拿地保持稳健

    投资端,公司5 月新增佛山、南昌、厦门、福州四个项目,对应总规划容积率面积21.89 万方,总土地成交价款37.95 亿元,权益地价28.17 亿元。公司1-5 月累计新增土地规划容积率面积281.40 万方,对应土地总价439.23 亿元,权益地价310.43 亿元。公司1-5 月拿地金额与销售金额之比为28%。我们认为市场恢复的缓慢降低了公司近期的拿地意愿,近三个月公司拿地强度维持在较低水平,拿地金额比销售金额分别为11%、20%、11%。

    风险提示:行业恢复不及预期,政策放松不及预期,公司销售恢复不及预期。