新城控股(601155)：成功完成发行10亿中票 民营房企首单创设CRMW

　　事件：

    　　作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股2022 年度第一期中期票据发行文件发布，本次债券注册金额为30 亿元，发行金额上限为10 亿元。

    　　投资要点：

    　　成功发行附CRMW中票10 亿元，并公告1-2 亿元回购计划，公司融资逐步改善。5 月30 日，公司完成发行22 新城控股MTN001，发行金额10 亿元，利率6.50%，期限2+1年；近期中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证（CRMW）合计1.3 亿元（其中，中债增0.3 亿元、上海银行1.0 亿元），助力本次公司中票发行，并且成为民营房企中票首单创设信用保护合约。同日，公司公告回购计划，回购金额1-2 亿元，回购价格上限不超过董事会审议通过本次回购股份方案前30 个交易日公司股票交易均价的150%、即不超过41.39 元/股，上限回购数量约483 万股、占比总股本0.21%。此外，公司3 月30 日提交61.72 亿元公司债（小公募）注册，5 月30 日状态显示为“已更新”。

    　　我们认为，公司成功发行附CRMW的中票10 亿元、62 亿元公司债成功注册、公告1-2亿元回购计划等，都在反映公司融资正在逐步改善。

    　　1-4 月销售额401 亿元、同比-43%，同期租管费31.27 亿元、完成目标的30%。住宅开发方面，1-4 月公司销售额401 亿元，同比-43.1%；销售面积411 万平，同比-40.0%；销售均价9,758 元/平，同比-5.1%；同期公司未新增拿地。商业地产方面，至2022 年4月末，公司在手189 座吾悦广场，其中轻资产32 座；公司已开业商场125 个（含轻资产10 个），其中今年暂无新开业商场；公司累计开业GRA/GLA 为1,180/709 万平，分别同比+31%/+31%，规模及运营能力排名行业前列。1-4 月公司实现含税租管费31.27 亿元，完成全年目标的30%；税后租管费29.18 亿元。公司计划2022 年实现商业总收入 105亿元、同比+22%，新开业吾悦广场及委托管理在营项目 25 座。

    　　三条红线维持绿档，有息负债下降，经常性收入/利息支出比值进一步提升。至2022Q1末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.7%/43.9%/2.2 倍，总体财务健康。至2022Q1 末，公司有息负债853 亿元，同比-11.3%；2021 年平均融资成本6.57%，同比-15bp。2021 年经常性收入/利息支出比值已提升至130%，同比+44pct，助力公司现金流稳定。

    　　投资分析意见：成功完成发行10 亿中票，民营房企首单创设CRMW，维持“买入”评级。

    　　新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长；同时我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。我们维持公司22-24 年每股盈利预测分别为5.58/5.60 元/5.62元，对应22PE 仅4.3X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，疫情影响商场运营。