不动产与空间服务周报#293：销售跌幅收窄 房贷利率下行

　　行业动态

    　　行业近况

    　　上周共43 城披露周度销售数据，新房销售面积同比降幅收窄至-52%（上上周-57%），5 月前三周累计同比下降60%（4 月-58%）。5 月前三周重点城市周均推盘较4 月环比下降29%，去化率下行至38%（4 月48%）。5月前三周300 城宅地累计成交建面同比下降72%。5 月全国首套与二套房贷主流利率环比4 月分别下行26bp和13bp至4.91%和5.32%。

    　　评论

    　　上周新房销售同比跌幅收窄至五成。上周我们监测43 个样本城市新房销售面积环比微增3%，同比降幅收窄至-52%（上上周-57%），其中超高/高能级和中低能级城市同比下降55%和43%（上上周-57%和-54%）。5 月前三周周均销售面积环比4 月下降2%，累计同比下降60%（4 月-58%）。

    　　5 月前三周重点城市周均推盘量较4 月下降三成，去化率边际下行。上周10 个重点城市新推房源环比下降9%至4368 套，同比下降44%，推盘去化率下行至34%（上上周40%），其中深圳、武汉、杭州等重点城市新房销售面积环比均下行。5 月前三周重点城市的周均推盘量环比4 月下降29%，平均推盘去化率边际下行至38%（4 月48%）。

    　　5 月前三周300 城宅地成交建面和金额分别同比下跌约七成和八成。上周300 城宅地成交建面同比下降82%（上上周-71%），成交金额同比下降91%（上上周-83%），溢价率略上行2ppt至4%，流拍率下行32ppt至5%。5 月前三周累计成交建面与金额分别同比下降72%和80%（4 月-51%和-49%），溢价率和流拍率为2%和19%（4 月6%和9%）。

    　　5 月房贷利率延续下行趋势。5 月5 年期LPR边际下行15bp至4.45%，同时首套房贷利率下限下调至同期限LPR减20 基点，实际全国首套与二套房贷主流利率环比4 月分别下行26bp和13bp至4.91%和5.32%（较5 年期LPR加点46bp和87bp），全国银行平均放款周期较4 月持平为29 天。

    　　估值与建议

    　　二季度以来新房销售同比跌幅持续在六成上下；4 月末政治局会议政策取态积极，各地方楼市政策调整和房贷利率下调频繁，一定程度上降低了未来基本面预期再度落空的风险，但仍须关注各地疫情发展和房企信用风险可能带来的不确定性。在基本面指标进入修复通道前，我们建议仍以安全边际较高的优质龙头为主：A股-保利、金地、招蛇、万科、华侨城、华发、滨江、首开；H股-中海、华润、金茂、建发、越秀、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活、绿城服务。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注：H股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。