房地产行业对降5年LPR的点评:虽然晚到 但未缺席

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2022-05-22

本报告导读:

    5 年LPR下调15bp,考虑到上一次仅下调5bp,且相比于1 年LPR下调的频率明显更低,但下调动作并未缺席,预计还将有更大力度的下调,缓解居民偿付压力。

    摘要:

    房贷利率自基准利率切换为LPR后,仅下调3次,下调频率明显低于1年LPR。自2019 年房贷利率开始跟踪LPR 执行、且在2020 年可以转化为LPR 之后,与房贷最为相关的5 年LPR 仅下调3 次,再考虑到部分居民并未在2020 年4 月下调LPR 之前做变更,实际享受LPR 下调的次数仅2 次,也即2022 年这两次,共计20bp。5 年LPR 的下调频率和幅度均远低于1 年LPR,展现出过往对房贷的审慎原则。

    自2022年以来,由于楼市的持续下行,各地均松绑了相关政策,但利率下调并未跟上,本次下调15bp,一定程度上改善了继续下调的预期。行政手段的放松自2022年以来有全面爆发的态势,但仍然没有带来楼市的改善,主要原因在于货币政策的支持,无论是房企端还是居民端。对房企来说,需要提高货币政策中对贷款规模的支持,而对居民需要提高对贷款利率的支持。本次降息,能够一定程度改善当前的下行局面。

    相比于过往基准利率时候降息一次为25bp,当前平均每次调降10bp和本次调降15bp,均弱于过往单次降息,因此,为应对当前的下行,预计还有更大力度的下调。按照1 次调降10bp 来计算,则需要2.5 次调降才相当于过往的一次调降。再参考前次出台文件,允许首套房贷款利率最低可以按照LPR-20bp执行,相比于过往最低为基准利率打7折执行,仍然有较高的限制,因此,还需要更大力度的下调,来对冲当前楼市的下行。

    过往需要2-3 次调降,相当于50-75bp的下调,在配合其他政策下,能够带来楼市的改善,考虑当前疫情的影响,预计需要不低于此前的力度,政策方向仍然宽松。在同时放松房企融资和居民利率的情况下,大约2次降息之后能够看到楼市有改观,若有3次及以上,能够看到明显改善。

    当前累积下调20bp,且房企端政策仍然较为谨慎,再叠加疫情带来的扰动,预计需要不低于此前的力度。我们继续推荐二线央国企,受益中交地产、建发股份,参考前期发布的深度报告,有扩散迹象,同时,宽货币兑现之后,结构性资产荒也将出现,推荐金融街,受益中新集团、中国国贸等,并持续推荐一线央国企,推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。