探寻房贷利率合意水平的三个框架:首套房贷利率下限降至4.25% 是否还有空间?

类别:行业 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠/薛梦莹/宋子逸 日期:2022-05-21

首套房贷利率下限降 至4.25%,是否还有空间

    按照当前的政策框架(五年以上LPR为4.45%,首套房最低减点20BP,二套房最低加点60BP),最低首套和二套利率分别为4.25%和5.05%,意味着全国平均房贷利率理论上最低可至4.33%,略低于2016 年周期的最低值(4.52%)。但是,当前大环境与历史有明显不同,我们正面临更严峻的外部约束,理论上要达到同等的政策效果,可能需要更大力度的政策调整,而且现实中并非所有城市都会达到最 还有没有进一步减点空间 二套房贷利率加点能降吗

    历史经验:全国平均房贷利率可以打几折

    房贷利率折扣体现产业政策调整,房贷利率与基准利率之比在2009、2012、2016 年低点分别为73%、95%和92%,同期房贷利率与一般贷款利率之比分别为75%、86%和80%。房住不炒直接约束节奏(不能太快)和结果(不能大涨),而非简单地限制政策级别,预计本轮产业政策级别为适度宽松,中性情景下,房贷利率与五年以上LPR 之比可达90%,与一般贷款利率之比可达80%,均意味着房贷利率最低可至4%左右,相较于2022 年3 月的央行口径房贷利率仍有约150BP 最大下行空间,当前4.25%的首套房贷利率下限可能仍存在一定调整空间。

    居民部门:更低的利率才能避免边际缩表

    当前居民部门面临边际缩表压力,半年期理财产品收益率已降至3%以下,而平均房贷利率仍高达5%以上,即便部分城市可降至4.25%,仍明显高于理财产品收益率,提前还贷可能是收益率倒挂下的理性选择。历史上房贷利率相较于半年期理财产品收益率的平均加点为133BP,平均折扣为134%,而在2015 年二者甚至几乎持平,因此房贷利率仍有较大调整空间。中性情景下,以2%-3%的半年期理财产品收益率为基准,仅参照历史平均加点和平均折扣,均意味着房贷利率最低可能低于4%,当前4.25%的首套房贷利率下限可能仍存在一定调整空间。

    购房能力:更低的利率才能保障刚需购房

    统计局的抽样调查数据,可能对人均可支配收入和消费性支出存在系统性低估,宏观口径的总量数据可能更接近真实水平,进而可推算城镇居民家庭可承受最高房贷利率。历史上实际房贷利率低于可承受最高利率是常态,在2009、2012 和2016 年,二者之比分别为78%、87%和63%,2020-2021 年实际房贷利率开始高于可承受最高房贷利率。预计2022 年可承受最高房贷利率接近6%,但大环境可能比2014-2016 年更为严峻,折扣预计应该接近2016 年,对应最低房贷利率可能破4%。此外,只有明显降低房贷利率,才能改善居民住房资产配置意愿。

    行业观点:房贷利差将收敛,重申全年投资机会从历史经验、居民部门和购买能力等角度出发,当前4.25%的首套房最低利率可能仍将调整,未来可能降至4%左右,体现为下调五年以上LPR 或加点;支持改善性需求背景下,二套房加点也有望调降。房贷利差引领超额收益,政策工具全面突破是催化剂,当前仍处贝塔第二阶段,波动都是节奏问题,均衡配置有效率的国企和有信用的民企;物业也进入战略性配置窗口。

    风险提示

    1、政策落地及见效时点有不确定性;

    2、腰部房企信用修复进展低于预期。