1-4月房地产数据点评:销售表现延续低迷 施工、土地两端投资推动力较弱

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:吴胤翔 日期:2022-05-19

报告摘要:

    疫情冲击、观望情绪较重,销售表现延续低迷。4 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为-46.6%、-39%,降幅环比分别扩大20.4pct、21.3pct,略好于4 月克而瑞百强销售金额、销售面积的单月同比增速-58.9%、-60.7%;4 月销售均价为9326 元/平米,同比-12.5%,环比+0.8%,同比降幅环比上月扩大2.2pct,销售低迷表现延续。4 月上海疫情冲击下,长三角区域整体销售表现低迷,南京、杭州、合肥等重点二线城市自3 月略有起色后再度转弱;同时其他区域购房者观望情绪仍较重,市场信心仍处低位,叠加2021 年同期基数较高,销售增速呈现较大幅度的下滑。政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”、“支持刚性和改善性住房需求”,释放政策面积极信号,给予各地较大的主动调控空间,央行、银保监会下调首套房利率下限,地方政策工具得以强化,4 月贝壳百城首套房贷利率5.17%,高出新确定的利率下限77bp,仍有较大的调整空间,预计伴随需求刺激政策落地、市场信心修复,销售将于下半年逐步企稳。

    土地表现重回低位,土拍热度未及去年一批次。4 月土地购置面积单月同比增速-57.3%,降幅环比扩大16.3pct,成交价款同比增速-28.3%,降幅环比扩大27.6pct,楼面价6620 元/平米,同比+67.9%,环比+9.4%,伴随今年一批次集中供地进入收官阶段,土地表现重回低位。

    回顾一批次供地情况来看,伴随土拍细则放松,多数城市供地质量、成交情况均较去年三批次有所提升,但除杭州、深圳等少数城市外,热度仍未恢复至去年一批次同等水平;各能级城市、不同区域的热度分化较大;同时国央企、地方城投平台仍为拿地主力,民企参拍积极性较低,结合较多的底价成交来看,当前房企端观望情绪较重、扩储意愿较低,预计随着“稳增长”政策逐步落地、房企信心恢复,今年二、三批次供地热度仍有较大提升空间。

    新开工降幅扩大至44.2%,竣工增速回升至-14.2%。4 月开发企业房屋新开工面积单月增速-44.2%,降幅较上月扩大21.9pct,疫情影响叠加资金压力尚未缓解,房企开工意愿、能力均显不足;房屋竣工面积单月增速-14.2%,降幅环比收窄1.3pct,施工面积同比增速0.01%,增速环比下降1pct,新开工项目未及时跟进、疫情影响施工,导致增速下滑。房企资金仍然承压,新开工仍存下行压力,“保交楼”政策下预计竣工下行较慢。

    施工、土地两端推动力较弱,单月投资降幅进一步扩大。4 月房企投资单月增速-10.1%,增速自上月转负后进一步下降7.7pct;1-4 月土地购置面积、施工面积增速分别环比下降4.7pct、下降1pct 至-46.5%、0.01%,前期新开工力度不足叠加疫情影响,施工增速下行,一批次供地接近收官,施工投资、土地投资两端推动力均显不足,导致投资增速进一步下滑。展望未来,新开工动力不足延续,一、二批次供地间隔较长,预计上半年投资仍将承压。

    按揭贷、开发贷仍较低迷,资金存较大改善机遇。4 月到位资金单月增速-35.5%,环比降幅扩大12.5pct,资金承压仍未缓解;定金及预收款、个人按揭贷当月增速分别为-53%、-42.4%,增速较上月分别下降15.5pct、20.3pct,国内贷款当月增速-28%,增速环比略微提升1.7cpt,按揭贷、开发贷两端延续低迷。4 月新增社融9102 亿元,同比少增9468 亿元,为2020 年以来最低水平,疫情冲击、预期转弱之下,融资大幅下滑。央行、银保监会下调首套房利率下限,传递积极信号,预计随着信贷调节力度加强、市场信心提振,资金面仍存在较大的改善机遇。

    投资建议:中央住房信贷政策放松出台,各地首套房贷款利率下调空间进一步扩大,地方放松政策工具得到强化,预计将引导购房者信心提振;地方放松政策持续出台,已覆盖苏州、南京、无锡等长三角重点二线城市,而销售数据仍处低位,政策传导落地仍需等待。

    我们认为,政策放松如期加码,行业beta 向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部绿档房企优势显现,同时,伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强,民营房企流动性改善机遇增加,估值性价比凸显,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A 股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团;H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。

    风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控收紧超预期。