房地产点评报告:央行、银保监会调整差别化住房信贷政策点评:房贷利率框架实现突破 稳增长和宽产业双击将至

类别:行业 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠/薛梦莹/宋子逸 日期:2022-05-18

事件描述

    2022 年5 月15 日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR 减20BP。

    事件评论

    房贷利率框架实现突破,稳增长和宽产业双击将至。4 月社融数据显著低于预期,稳增长将被放在更加突出的位置,政策工具存量落实和增量发力可期;4 月底政治局会议定调后,支持各地从当地实际出发完善房地产政策的背景下,产业政策的更进一步也可以期待;此次首套房贷利率下限下调20BP(之前要求为不低于相对期限LPR),意味着房贷利率政策框架迎来突破,根据我们在报告《从稳增长看房贷利率优化空间》中的测算逻辑,本轮周期全国平均房贷利率累计最大下行空间将提高至115BP;稳增长和宽产业的双击将至。

    房住不炒基调下,需求端政策仍存较大优化空间。房住不炒约束的是节奏(不能太快)和结果(不能大涨),而未必是政策级别(取决于政策目标与周期现状的背离)。截至目前,需求端核心政策工具均出现优化调整,县域城镇化和新市民购房也是储备的政策抓手,预计本轮政策级别将较为接近2014 年调控周期。房贷利率下限调整可能并不止步于此,尤其是二套房,而更多更高能级城市在首付比例、限购限售等环节的调整也将陆续落地。

    政策调整不会一蹴而就,居民部门仍具备温和加杠杆的基础。当前阶段不会政策无效,只是此前累计的政策力度还不够,而且落地节奏较慢,自下而上的放松当然有一个过程。再次重申,我国目前居民杠杆率并不算高,仍具备温和加杠杆的基础,伴随政策框架的突破和地方层面的落实,政策调整可以对冲经济下行对住房购买力的负面影响,现在缺的只是信心。信心从何而来?重点一二线城市仍具相对韧性,预计后续能看到此类区域率先迎来边际改善,然后逐步蔓延至二三线城市,而其他低线城市的需求动力可能相对不足。

    开发:稳增长和宽产业双击将至,看好全年投资机会。本轮政策演进越来越接近历史经验,宏观政策和产业政策的双击可期,预计2022Q3 将出现全国销售同比的边际拐点;当前仍处于贝塔第二阶段的加速期,后续还有第三和第四阶段,全年在大方向上都可以乐观,波动只是节奏问题,系统性卖点远未出现;业绩预期和风险系数导致的国企领涨阶段正在过去,均衡配置有效率的国企和有信用的民企。当前建议关注保利发展、金地集团、万科A 等高信用龙头房企,以及滨江集团、新城控股、旭辉控股等相对优质的腰部民营房企。

    物管:重申物业板块四大红利依旧,此前超跌并非核心逻辑的破坏,大幅回调后带来较好配置窗口。基于对地产周期快速下行、外拓市场竞争激烈,以及政策环境逐步规范等因素的过度担忧,板块自去年下半年以来显著下跌,此前的高估值风险已经充分释放。关联房企竞争优势、市场化外拓能力、业务边界持续扩张、资本整合能力、科技和模式进阶潜力等要素,仍是关键选股指标,强者恒强的趋势可能更加明显。商管赛道首选华润万象生活;住宅物管赛道首选关联房企稳健和市场化拓展能力均衡领先的优势物企。

    风险提示

    1、政策落地及见效时点有不确定性;

    2、腰部房企信用修复进展低于预期。