光大房地产行业流动性跟踪报告(2022年4月)：疫情冲击需求侧信贷收缩 供给侧地产融资仍受阻

　　需求侧：受疫情影响4 月居民信贷收缩明显，按揭需求有待提振2022 年4 月新增信贷6,454 亿元，同比少增8,246 亿元，环比少增24,846 亿元。

    　　4 月居民短贷减少1,856 亿元，同比少增2,221 亿元，环比少增5,704 亿元；居民中长贷减少314 亿元，同比少增5,232 亿元，环比少增4,049 亿元；2022 年1-4 月累计新增居民中长贷1.04 万亿，同比增速为-58.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.6%（2021 年全年水平为30.5%）。

    　　截至4 月20 日，5 年期LPR 报价为4.6%，全国首套房按揭利率下限4.4%，全国二套房按揭利率下限5.2%。截至4 月20 日，贝壳研究院发布的103 个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，主流二套房贷利率为5.45%，分别较上月回落17 bp、15bp；4 月平均放款周期为29 天，较上月缩短5 天。

    　　4 月29 日，中共中央政治局召开会议，会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。5 月15 日，央行和银保监会发布文件，坚持“房住不炒”，调整差别化住房信贷政策；其中，在全国统一下调首套贷款利率下限基础上，省级自主确定加点下限，购房促需求将进入实质性阶段。

    　　当前新冠疫情反复，影响房地产市场正常运行，需求端受居民预期收入下滑等因素影响，购房信心尚待恢复。同时，“多孩政策”+“父母同住”的改善型购房需求关注度提升，刚性购房信贷支持力度也有望得到进一步加强，两类合理购房需求或将于疫情缓和及支持力度加大后集中释放，带来按揭需求的拉升。

    　　供给侧：4 月境内债发行规模缩减，海外债净融资缺口持续扩大2022 年4 月房企境内外单月合计发债597 亿元，环比-30.6%，同比-37.8%，单月净融资-308 亿元。其中4 月境内发债较3 月有所减少，单月发行500 亿元，环比下降28.8%，同比下降38.1%，单月净融资23 亿元；4 月境外发债规模亦有所缩减，单月发行97 亿元，环比下降38.6%，同比下降35.9%，单月净融资额约-331 亿元（3 月为-307 亿元），自去年10 月以来单月净融资连续7 月为负。

    　　2022 年4 月房地产集合信托成立金额约84 亿元，同比下降85.6%。

    　　密集房地产调控政策不断向市场释放暖意，但受疫情、宏观经济等多方因素影响，房企销售端不畅，信用再扩张受阻，境内外融资规模均有所下降。4 月中资美元地产债指数呈现震荡下行态势，单月房企境内外新发债利率较前期均有所上升。

    　　投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

    　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。