银行首套房贷款定价下限下调：政策意图和方式

5 月15 日央行、银保监会调整差别化住房信贷政策，首套房商贷利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20 个基点，二套房贷款利率政策下限按现行规定执行。1、政策背景及目的：政策U 型底，结构性降息，定向稳信用。1 季度个人住房贷款同比增8.9%，增速已经是2012 年来最低水平，且根据我们调研，个别银行年初以来有按揭信贷塌方的现象，反映出当前市场购房者预期普遍较弱。降低首套房最优贷款利率下限可以积极引导首套房刚需群体的购房预期，在维持政策底线思维基础上实现定向稳信用。2、方式和幅度：本次首套房利率下限调整采用的是加点下调的方式（相当于首套房加点-20bps），仅针对新增贷款，对存量按揭贷款的利率没有影响。且在中央基础上，赋予地方和银行一定定价自主权。3、潜在效果评估：短期会积极提振需求，促进个别地方房企销售，但长期考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限，长期仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。

    对银行影响定量测算：对息差和利润的拖累有限，综合考虑存款定价上限下调后银行息差保持平稳。1、仅考虑按揭贷款利率下调的单边影响：首套房最优贷款利率下限下调20bps，对银行净息差的影响在0.27-0.49bps，对银行2022E 税前利润影响幅度在0.25-0.45%，总体影响有限。其中国有行受到的拖累最为明显，主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高。对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行整体影响、2、考虑存款定价上限的下行，即在首套房贷款利率下调20bps 和存款定价上限下调10bps 的综合影响下，银行2022 年息差保持平稳。上市银行整体息差提升在0.82-1.04bp，对上市银行税前利润的提升在0.8-1.0%。其中农商行息差和利润提升最为明显，从板块影响看农商行>城商行>国有行>股份行，主要原因为农商行存款以及定期存款占比相对较高，缓释力度较大，且资产端按揭贷款规模和占比较低，受到的资产端下行影响较小。

    对个人影响定量测算：个人还款减负2.33%。针对首套房贷款群体，30 年还款周期假设下，首套房商贷利率下限下调20bp，对还款额的影响在2.3%。

    投资建议：看好银行板块；选择成长确定强的标的。市场风险偏好下降利于低估值的银行板块，稳增长预期会继续推动银行板块。选股要选资产端强、资产质量扎实的银行（需求下降；经济面临压力）。我们重点推荐的是行业和区域布局较好的城农商行板块，考虑到估值因素，建议近期关注江苏、南京和苏州。

    风险提示事件：经济下滑超预期。