万科A(000002):公司4月销售持续大幅下滑 有望受益于政策放宽 建议“区间操作”

类别:公司 机构:群益证券(香港)有限公司 研究员:沈嘉婕 日期:2022-05-17

结论与建议:

    公司4月份实现销售面积160.9万平方米,销售金额308.4亿元,YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。

    由于房地产商风险犹存,市场信心尚未恢复,销量低迷,企业拿地谨慎,在此背景下,有较好现金流和精细化管理能力的大型房企竞争优势凸显,市场集中度将加速提升。在市场下行压力下,近期有更多的城市房地产政策放松,但是市场短期难言见底。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元,YOY分别-18.7%和+4.4%,EPS分别为1.58元和1.65元,按目前A股价格计算,2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍,PB为0.93倍;H股对应PE为10.1倍和9.7倍,PB为0.8倍,建议“区间操作”。

    公司4月份销售持续大幅下滑,拿地保守:公司4月份实现销售面积160.9万平方米,销售金额308.4亿元,YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。公司单月销售均价19167元/平米,MOM+9.3%,YOY+18.85%,连续2个月同比正增长。1-4月,公司累计销售面积为793.6万平米,YOY-43.8%;累计销售金额为1373.4亿元,YOY-40.1%;累计销售均价为17306元/ 平方米,YOY+6.7%,MOM+2.8%。由于房企暴雷隐患犹存,购房者信心被极大削弱,迭加疫情对收入预期的影响,房地产市场自去年下半年以来的疲弱走势未见改善,销售情况不容乐观。

    4月份,公司新增项目1个,总计权益面积8.1万平方米, YOY-97%;总计权益地价2.96亿元, YOY-98.4%。1-4月,公司新增项目累计权益面积为120.9万平方米,YOY-83.8%;累计权益地价为107.1亿元,YOY-79.8%。在销售大幅下降的情况下,公司今年拿地保守。

    央行下调住房贷款基准利率,房地产政策进一步放宽:5月15日,央行发布通知,将首套房的商业住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点,二套房贷款利率下限不变。此外,实际操作过程中,各地将自主确定辖区内的住房贷款利率加点下限。由于房地产销售全面下滑,4月份新增居民住房贷款为-605亿元,同比少增4022亿元,房地产市场加速回落。本次利率的统一调降有望起到托底房地产市场的作用,具有积极的信号意义。一方面,央行统一下调房贷利率下限后,预计后续各地都将调降房贷利率,从而刺激住房贷款增长;此外,此次政策突破后,我们预计后续房地产政策将会更加灵活,地方有望加大对房地产市场的刺激力度。

    盈利预期:我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元,YOY分别-18.7%和+4.4%,EPS分别为1.58元和1.65元,按目前A股价格计算,2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍,PB为0.93倍;H股对应PE为10.1倍和9.7倍,PB为0.8倍,建议“区间操作”。