东百集团(600693)：拟转让3个仓储物流项目 增厚全年业绩

东百集团发布公告，拟将持有的3 个仓储物流项目100%股权转让给领展房产基金（00823.HK）旗下全资子公司。此次交易预计将增加公司2022 年归母净利润1.40 亿元。

    拟转让3 个仓储物流项目，预计增厚全年归母净利润1.40 亿元。公司发布公告， 拟将持有的3 个仓储物流项目100%股权转让给领展房产基金（00823.HK）旗下全资子公司。3 个项目分别为嘉兴王店、常熟经开南和常熟经开北仓储物流项目，建筑面积合计约19.21 万平方米。其中嘉兴王店项目建筑面积约9.93 万平方米，常熟经开南项目建筑面积约2.38 万平方米，常熟经开北项目建筑面积约6.90 万平方米。目前嘉兴王店项目和常熟经开南项目均已竣工并进入稳定运营阶段。预计本次交易增加公司2022 年归母净利润约1.40 亿元。转让后，公司将继续提供运营管理服务。

    再次实践“投-建-招-退-管”的闭环运作模式。2018 年，公司与美国黑石集团达成战略合作，截至2021 年，公司已将合计50 万平方米的4 个项目80%股权出售给美国黑石集团，公司继续负责这些项目的资产管理，收取管理费。

    此次与领展的合作再次践行了“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，与知名基金的合作也体现了对公司的认可。截至2021 年底，公司拥有仓储建面184万平方米，其中自持已竣工42 万平方米，92 万平方米在建，按建设进度估算，有望在未来三年持续释放增量，一方面公司自持资产将贡献租金收入，另一方面此类与知名基金合作的形式有望继续运作，增加投资收益。

    维持“强烈推荐-A”投资评级。公司以商业零售和仓储物流为两大主业，我们预计商业零售业务将维持稳健增长，而仓储物流业务随着公司储备面积释放而进入发展快车道。2022 年一季度，公司收入同比微降0.9%至5.1 亿元，归母净利润同比微增0.1%至3019.5 万元，疫情之下整体稳健。我们维持盈利预测，预计2022-24 年归母净利润分别为2.6/2.9/3.2 亿元。基于：1）受益于下游需求，仓储物流——尤其是高标仓需求增长；2）预计未来三年公司仓储物流储备面积释放，公司仓储物流业务进入高速发展通道；3）公司估值有望向物流地产行业估值靠近，维持公司“强烈推荐-A”评级。

    风险提示：线下消费不及预期；仓储物流需求不及预期；公司仓储物流储备释放不及预期。