金科股份(000656):业绩短期承压 融资渠道畅通

类别:公司 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑南宏 日期:2022-05-09

事项:

    公司公布2021 年年报,全年实现营收1123.1 亿元,同比增长28.1%;归母净利润36.0 亿,同比降48.8%;2022Q1 实现营收126.7 亿元,同比增长2.2%,归母净利润为-2.9 亿元,上年同期为4.6 亿元;公司2021 年度拟不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

    平安观点:

    多因素致业绩下滑,毛利率短期承压。2021 年公司营收同比增28.1%,但归母净利润同比降48.8%,主要因:1)受限价与地价上涨影响,2021年结算毛利率同比减少5.9pct 至17.2%,致毛利润降9.7 亿元;2)楼市承压背景下,公司基于审慎原则计提资产减值21.6 亿元,同比增427%;3)因联合营企业所开发项目收益减少,投资收益同比减少39%至7.9 亿元;4)少数股东损益占比同比提升18.6pct 至46.2%。土地成本上升叠加公司2022Q1 积极销售促进回款,2022Q1 毛利率进一步下滑至10.7%,同比减少9.3pct,随着楼市逐步企稳与回暖,后续毛利率存在回升可能。 尽管销售费用率因销售推广力度加大而提高,但受益管理费用率降低,2021 年期间费用率同比降0.5pct 至7.6%,2022Q1 同比微增0.3pct。2022Q1 末公司合同负债与预收账款合计值1194.6 亿元,为2021 年营收1.1 倍。

    销售保持行业前二十,回款率创新高。公司2021 年全口径销售金额1,840亿元,同比降17.6%,连续3 年位列行业前二十;销售面积1,966 万平,同比降12.2%,连续4 年位列行业前十;其中华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售额占比分别为40.7%、19.8%、12.7%、11.7%、8.1%,区域布局日趋合理;全年实现销售回款1,853 亿元,回款率达101%,创历史新高。2022Q1 受疫情反复、楼市延续低迷等影响,公司全口径销售额211 亿元,同比降57%。

    坚持多元化投资,拿地保持谨慎。2021 年公司积极坚持多元化拿地模式,新增土储总金额376 亿元,建面976 万平方,拿地销售金额比、拿地销售面积比20.4%、49.6%,较2020 年(37.1%、83.2%)显著降低;其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取土储建面占比56%,新增土储建面中二三线(含新一线)城市占比约87%。楼市承压背景下,公司2022Q1 未新增土储,保障现金流安全。2021 年末公司总可售资源面积约6,591 万平,土储资源仍较为充足,其中重庆、西南地区(不含重庆)、华东、华中分别占比24.6%、19.5%、18.6%、18.0%。

    智慧服务能力居行业前列,商业、产业运营能力提升。金科服务作为西南第一的综合物业服务商,2021 年全年实现营业收入59.7 亿元,同比增长77%,归母净利润10.6 亿元,同比增71%,合约管理面积达3.6 亿平,在管面积2.4 亿平,其中独立第三方占比约58%。2021 年末金科商业在管项目80 个,在管面积307 万平,其中自持体量98 万平,全年商业营业收入同比增长30%,EBITDA 同比增长32%。2021 年末金科产业已布局22 个城市,累计开发和管理园区28 个,面积超过1300万平,入园的战略合作伙伴超过3000 家,入园企业年产值超过2000 亿元,建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

    有息负债大幅压缩,融资渠道通畅。公司持续压缩有息负债规模,2021 年末降至806.1 亿元,同比压降170 亿元,较2020年6 月末最高峰值压降近300 亿元;同时负债结构持续优化,2021 年末公司银行融资余额占比52.0%,非银行金融机构占比降至24.5%,公开市场融资余额占比升至23.5%。2021 年末公司披露净负债率69.5%,同比降5.6pct,扣除合同负债后资产负债率69.2%,同比降0.7pct,2022Q1 测算净负债率进一步降至69.4%、扣除合同负债后资产负债率降至67.9%。公司积极确保现金流安全,抢抓销售回款,2021 年经营性现金流量净额142 亿元,连续四年为正;通过处置风力发电资产收到股权处置款12.5 亿元,通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40 亿。2022Q1 末在手现金218.8 亿元,现金覆盖一年内到期负债比例降至78.1%,但融资渠道较为畅通,2021 年公司实现境内外各类公开市场债务融资10 次,融资规模约118 亿元,位居国内A 股民营房企前列,为公司现金流安全提供有力支撑;2021 年累计完成公开市场债务兑付8 次,兑付金额超106 亿元, 2022Q1 成功发行“22 金科01”公司债券,募集规模15 亿元,先后完成1 笔ABS 和2 笔公司债券本息兑付,兑付规模达32.6 亿元。因保持良好信用,2021 年公司主体信用等级维持稳定,境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA 级,境外评级方面标普国际评级由B+提高至BB-,展望稳定。

    投资建议:考虑毛利率下行幅度、减值计提超此前预期,下调公司盈利预测,预计2022-2023 年EPS 分别为0.70 元、0.74元,原预测为1.62 元、1.81 元,新增2024 年预测为0.78 元,当前股价对应PE 分别6.3 倍、6.0 倍、5.8 倍。行业层面,当前楼市承压背景下,政策有望持续改善,带动板块估值提升;公司层面,公司杠杆持续优化,融资渠道畅通,经营稳定有序,同时土储充足、布局趋于均衡合理,叠加估值处于低位,看好公司未来发展前景,维持“推荐”评级。

    风险提示:1)当前行业基本面面临下行压力,若政策改善力度与出台时间低于预期,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)因限价与地价上升,后续公司毛利率仍面临下滑风险;3)房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。