深度*公司*金地集团(600383)：增长与稳健并重 高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间
公司核心亮点
销售增速领先，坚持高能级城市深耕策略，稳固基本盘安全垫。公司从16 年销售额突破千亿后持续提升，17 年公司市占率首破1%，19 年突破两千亿，从16 年到21 年，销售额从1006 亿元增至2867 亿元，CAGR 为23.3%。21 年在整体市场销售不景气、TOP20 房企中一半房企出现销售负增长的情况下，公司仍能保持销售金额和销售面积同比18%和15%的增长，销售增速位列TOP20房企中的首位。22 年可售货值4500 亿元左右，其中60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。践行精耕战略，聚焦高能级城市，同时控制三四线投资下沉。21 年全年在一二线城市拿地金额占比61%，其中去化率和安全性更高的一线城市占比提升至36%。21 年公司整体拿地强度同比下降10 个百分点至46%，仍处于行业较高水平。截至21 年末土储面积6398 万平，一二线占比62%，土地储备存续比高达4.6。充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。
多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。1）物业更名升级，全新布局主赛道：21 年金地物业更名金地智慧服务，全新布局金地物业（住宅物业）、金地商服（商业物业）、金智仟城（城市服务）。截止21 年末，合约面积3.8 亿平，在管面积3.3 亿平，较20 年末增长22%，互联网SAAS 线上服务面积3 亿平。2010-2021 年收入从3.4 亿元增至52.8 亿元，CAGR 为28.3%，占总收入比重提升至5.3%。14 年后随着成本有效控制，毛利率逐渐提高至21 年的10.1%，预计若后续公司分拆上市将进一步提升。2）在商办与产业园区业务上，通过金地商置上市平台逐渐扩大布局。一方面，截至 22 年 3 月，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地拥有商业项目达 36个，总建面逾 336 万平；21 年年底在营购物中心平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写字楼平均出租率达95%以上，充分体现了商业运营能力。另一方面，截至 21 年末，已布局 19 个城市的 39 个产业园项目，管理面积逾 480 万平。21 年金地商置销售额创历史新高达785 亿元，同比增长4.4%，营收达147 亿元。21 年末，土储约2327 万平，其中约19%位于一线城市，63%位于二线城市，优质的城市布局和土地资源，为公司的后续发展奠定了良好基础。3）代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线。自 06 年承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”
开始，正式进入代建领域。18 年金地集团正式将代建业务独立，加速全国化布局扩张。截至21年底，代建业务已布局超30 座城市、管理服务项目近90 个，累计开发管理面积超1500 万平，其中住宅项目累计货值超过880 亿元，商办项目投资规模超过400 亿元，累计政府公建面积超过400 万平。
财务指标：营收稳健增长，融资成本持续下行，在手现金充裕。公司营收规模保持稳健增长，10-21 年营收和归母净利润年复合增速分别为16%和12%。在部分低毛利项目的结转压力下，现阶段盈利能力和业绩短期内承压，我们认为随着行业恢复及低毛利项目结转结束，公司业绩将有所改善。公司整体财务杠杆稳健，低息融资充沛，负债规模和结构合理。10-21 年剔除预收账款的资产负债率始终低于70%，净负债率始终低于60%，21 年融资成本进一步回落至4.56%。截至21 年货币资金648 亿元，同比增长20%，其中预售监管资金88 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.4 倍，整体现金流向好，主要得益于公司紧抓回款，21 年销售商品、提供劳务收到的现金达786 亿元，同比大增27%。
投资建议与盈利预测
公司长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升，当前地产环境下充分享受融资针对性政策放宽的红利。在整体地产销售承压的背景下，公司2021 年销售收官仍达成全年目标，是TOP20 房企中销售增速最高的、销售目标完成率最高的房企；同时，公司在深耕一、二线城市的同时，适当布局有发展潜力的三四线城市，或助力后续房地产业务销售维持较高增长。地产主业高速增长的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司2022-2024 年营业收入分别为1187 / 1424 / 1720 亿元，分别同比增长20% / 20% / 21%；归母净利润分别为99 / 105 / 113 亿元，分别同比增长5% / 6% / 8%；对应EPS 分别为2.19 / 2.32 / 2.50 元。当前股价对应的PE分别为6.2X / 5.9X / 5.5X。首次覆盖，给予买入评级。
评级面临的主要风险
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资持续收紧；多元业务发展不及预期。
