新城控股(601155):政策宽松有望提速 腰部龙头估值修复可期

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠/薛梦莹/宋子逸 日期:2022-05-03

公司2022Q1 实现营收186.8 亿元(+5.9%),归母净利润5.1 亿元(-5.9%),扣非归母净利5.4 亿元(+16.3%),加权平均ROE 为0.85%(-0.21pct)。

    事件评论

    Q1 业绩表现整体符合预期,后续展望仍偏稳健。2022Q1 尽管公司竣工面积同比-36.6%,但受结算面积与结构影响,公司营收仍实现一定增长(+5.9%)。综合毛利率跟随行业同比下降1.3pct 至19.1%、投资收益转负等对公司业绩形成一定拖累,2022Q1 公司归母净利润同比小幅下滑5.9%。全年展望来看,尽管2022 年竣工计划同比-14.9%,但鉴于2021 年末公司“预收/结算”=1.2X,毛利率已经边际企稳,减值压力大幅降低,公司全年业绩仍有望保持相对平稳。

    周期压力下更重财务安全,经营层面趋于顺势而为。受居民购房信心不足、部分房企风险暴露以及疫情多点反复等影响,公司2022Q1 销售表现伴随行业有所下行,单季实现销售金额310.6 亿元(-37.4%)、销售面积314.9 万平(-38.3%)、销售均价0.99 万元/平(+1.4%)。行业基本面仍处持续恶化背景下,财务安全为民企核心关注点,公司投资趋于审慎,2022Q1 继续暂停投资拿地,依托在手储备静候后续行业回暖。相较而言,公司在手土储依旧较为充裕,且近67%位于一二线与长三角三四线,短期投资收敛或并不会对推货造成过度压力,后续销售表现或更大程度依托于市场恢复情况。

    信用修复已经开启,自持业务亦快速扩张。上年末成功晋级绿档后,公司仍坚持发力杠杆控制,有息负债规模继续下行,财务结构持续优化。公司3 月大手笔提前偿还到期债务,Q1 累计偿还境内外公开市场债券46.3 亿元,后续到期公开债务分布相对均衡且规模可控,财务安全仍有保障;债券发行已经重启,其中,62.32 亿元小公募债已获上交所反馈;此外近期高层频频表态,支持房企的合理融资需求,政治局会议更是明确提出要“优化商品房预售资金监管”,民企信用修复已经正式开启。公司自持业务持续维持亮眼表现,2022Q1 实现商业运营总收入24.1 亿元(+25.5%);公司2022 年计划新开吾悦广场25座,实现商业运营总收入105 亿(+21.5%),NPI 将接近覆盖综合利息支出,估值体系有望重塑,新加坡REITs 一旦完成将加速该进程。

    政策宽松有望提速,优质腰部龙头估值修复可期。短期而言,公司为资金链相对安全的腰部龙头,效率优势向来明显领先,业绩展望仍偏稳健;更重要的是,近期重启债券发行将是信用修复的重大信号,一旦行业进入相对稳定阶段,具备效率优势的民营将展现强大的竞争力;当政策宽松预期加速之际,风险偏好适度下沉是大概率事件,优秀的腰部龙头有望获得更显著的估值弹性。长期而言,自持业务快速扩张和过百亿的稳定现金流,给估值重塑提供了坚实的基础,也提供了显著的安全边际。预计公司 2022-2024 年归母净利分别为129/135/143 亿元,对应PE 分别为4.9X/4.7X/4.4X,维持“买入”评级。

    风险提示

    1、结算利润率触底时间存不确定性;

    2、行业销售情况存不确定性。