万科A(000002):利润企稳回升 多元稳步扩张

类别:公司 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立 日期:2022-05-01

  收入平稳增长,利润企稳回升

      公司业绩增速略超预期,2022 年一季度实现营业收入626.7 亿(YoY+0.6%),归母净利润14.3 亿(YoY+10.6%);毛利率、税后毛利率和归母净利润率分别为18.9%、15.

      0%和2.3%,较去年同期-1.5pct、-1.0pct 和+0.2pct。其中,开发业务毛利率21.8%;税后毛利率17.1%(YoY+1.0pct)。

      开发业务结算面积374.7 万㎡;贡献收入493.4 亿(YoY-6.9%),拖累公司整体营收增速。归母净利润企稳回升主要由于:1)资产处置收益提高带动投资净收益+7.3%;2)费用管控良好,费用率同比-0.8pct 至9.5%;3)所得税税率同比-7.3pct。

      已售未结充足,拿地维持谨慎

      受行业景气度下行影响,一季度公司实现销售额1065.0 亿(YoY-40.7%),销售面积632.7 万㎡(YoY-42.7%),销售均价16833 元/㎡(YoY+3.6%)。截至三月底,已售未结项目面积4776.2 万㎡,对应金额7385.1 亿(YoY+3.9%),是2021 年营业收入的1.

      6 倍,与年初持平,能为未来1-2 年业绩稳健增长提供保障。

      公司土地储备充足,报告期内在规模与现金流平衡下,开发业务仅新增6 个项目,总计容规划建面145.8 万㎡(YoY-69.7%),投销比23.0%;权益建面112.0 万㎡(YoY-67.1%),权益占比76.8%(YoY+5.9pct)。

      业务稳步扩张,收入持续增长

      一季度,万物云业务市场稳健拓展。万科物业新增项目中,第三方项目占比67%,较2021 年在管项目+10pct;万物梁行新获取4 个200 米以上的超高层项目;万物云城新增3 个城市服务项目,新进驻5 条街道。

      公司物流仓储、租赁住宅和商业业务分别实现营业收入8.7 亿、7.0 亿及21.1 亿,同比增+39.0%、+12.8%及+17.6%。物流仓储新获1 个项目,可租赁建面5.4 万㎡;租赁住宅新拓展房源超6000 间;印力新拓展1 个轻资产项目,新增管理面积16 万㎡。

      三道红线绿档,融资成本保持低位

      公司财务安全,截至三月底,净负债率34.6%,现金短债比1.6,剔预后资产负债率69.5%(Wind 口径),维持在绿档水平。

      受益于稳定的信用评级,公司融资通畅且成本维持行业低位。一季度成功发行80 亿元3 年期中期票据,票面利率区间2.95%-3.00%;发行19.9 亿元公司债,其中3 年期债券票面利率3.14%,5 年期债券票面利率3.64%。

      投资建议:一季度公司利润回归正增长,多元业务持续发力。中长期看,作为信用良好的龙头房企,公司拿地能力较强,将受益于行业出清后竞争格局的改善。

      我们维持此前盈利预测,预计2022 年-2024 年,公司实现营业收入4972 亿、5585亿及6216 亿,同比增长10%、12%、11%;实现归属母公司净利润246 亿、266 亿及294 亿,同比增长9%、8%、11%。目前土拍市场规则优化,公司具备拿地优势;且公司推出股权回购及高管增持等举措有利于维护市场信心。当前公司股价对应2022年PE 为9.2 倍,维持“买入”评级。

      风险提示:调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。