金地集团(600383)：稳进立新 笃行致远

　　业绩回顾

    　　2021 年业绩符合我们预期

    　　金地集团公布2021 年业绩：营业收入992 亿元，同比增长18%，归母净利润94.1 亿元，同比下降9.5%，与此前业绩快报基本一致，符合预期。公司2021 年度拟每10 股派发现金红利6.3 元，分红比例30%，与2020 年持平。

    　　财务盘面稳健扎实，融资端优势突出。公司期末净负债率、扣预资产负债率、现金短债比分别为55.2%、67.6%和1.4 倍，较年初进一步优化并连续6 年保持“三条红线”指标“绿档”达标。公司去年11 月在行业债券发行破冰之际率先完成两笔中期票据的发行（票面利率分别4.17%和4.04%），2021年平均融资成本下降1 8bp 至4.56%；并于今年内发行一笔7.9 亿元的ABS和17 亿元的中期票据（票面利率3.58%），融资端优势凸显。

    　　发展趋势

    　　结算毛利率压力如期充分释放，2022 年盈利增速有望回正。公司2021 年房地产业务结算毛利率同比下降13.9ppt 至19.7%，税后综合毛利率下降8.5ppt至17.8%，我们估算公司当前已售未结项目毛利率约20-25%，预计后续结算端毛利率有望企稳。公司计划2022 年实现竣工面积1536 万平，较2021年初竣工计划增长13%，与2021 年实际竣工面积持平。我们预计公司今年竣工结算规模将延续增长，叠加毛利率筑底，盈利有望实现个位数正增长。

    　　2022 年计划销售规模维持稳定，拿地端严守纪律、把握窗口期。公司2021年销售金额逆势增长18%至2867 亿元，全国排名上升2 名至第11 名；公司计划力争2022 年销售规模维持稳定，一季度排名已上升至全国第8 名。

    　　公司2021 年末总土储6398 万平，较年初扩张6%，一二线占比超六成。根据我们统计，公司年初至今把握土地市场趋冷的拿地窗口期，通过集中土拍于北京、厦门等城市竞得4 宗优质地块。我们认为公司在稳健资产负债表的支撑下，能够把握窗口期灵活、从容拓储，继续推进“东密西强”的投资布局，有望在土储质、量上保持行业领先地位，并不断提升市场份额和排名。

    　　多元业务协同主业积极发展。公司期内持有型物业租金收入20.7 亿元，实现两家购物中心开业，威新产业园新获取7 个项目；金地智慧服务营业收入同比增长29%至52.8 亿元，期末合约管理面积达3.3 亿平；代建业务开发管理面积超1500 万平，并通过股权合作及“投资＋代建”模式与中小开发商形成资源互补。我们预计公司将继续积极发展多元业务，协同主业共同发展。

    　　盈利预测与估值

    　　公司当前股价交易于5.9/5.6 倍2022/23 年市盈率，我们认为公司将持续受益于行业出清带来的竞争格局优化和份额提升，因此维持跑赢行业评级和盈利预测不变，上调目标价10%至16.96 元，对应7.5/7.1 倍2022/23 年市盈率和27%的上行空间。

    　　风险

    　　行业景气度恢复进度差于预期；结算收入增速或利润率不及预期。