东百集团(600693)：仓储物流进入增长快车道

　　公司是以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动的现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商。公司商业零售业务稳健发展，仓储物流业务则随着储备释放，有望在未来三年获得高速增长。

    　　“商业零售+仓储物流”双轮驱动。公司以商业零售和仓储物流为主营业务，2021 年收入占比分别为89%、5%。商业零售：在目标城市核心地段开发运营商业资产，打造商业生活消费一体化场景，业态主要包括超级百货、购物中心、线上云商城等，经营模式包括自营、联营和租赁。仓储物流：围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、建设、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。

    　　预计公司仓储物流业务进入发展快车道。行业方面，高标仓需求持续增长：1）电商和第三方物流等下游需求推动现代仓储物流需求增长；2）中国高标仓存量少，城市更新及安全升级推动高标仓需求持续释放；3）疫情改变消费习惯，生鲜电商等冷链配送进一步释放需求；4）物流重要性突显，政策支持。截至2021 年，公司拥有仓储建面184 万平方米，其中自持已竣工42 万平方米，92 万平方米在建，按建设进度估算，有望在未来三年持续释放增量，为公司贡献租金收入和投资收益。同时，公司仍在积极寻求拿地机会。

    　　给予“强烈推荐-A”投资评级。我们预计公司2022-24 年归母净利润分别为2.6亿元、2.9 亿元和3.2 亿元。基于我们的盈利预测，公司目前股价对应10 倍2022E EV/EBITDA、15 倍2022E P/E，相当于目前零售行业均值水平；物流地产行业平均估值为16 倍2022E EV/EBITDA、21 倍2022E P/E，高于公司目前估值水平，公司仓储物流业务在估值上还没有得到反映。基于：1）受益于下游需求，仓储物流——尤其是高标仓需求增长；2）预计未来三年公司仓储物流储备面积释放，公司仓储物流业务进入高速发展通道；3）公司估值有望向物流地产行业估值靠近，给予公司“强烈推荐-A”评级。

    　　风险提示：线下消费不及预期；仓储物流需求不及预期；公司仓储物流储备释放不及预期。