保利发展(600048)：供货结构调整中 业绩增长处于稳健期

　　核心观点：

    　　2021 年保利销售规模稳步增长，保持行业龙头领先地位，其中17 个城市销售额过百亿，深耕效果显著。同时，公司在保持财务稳健、现金流健康的情况下，获取大量低价优质土地，对未来利润率的修复将起到推动作用。

    　　一、行业龙头地位稳固，多业态推进助力业绩提升2021 年，保利实现销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%。年内，公司在珠三角和长三角合计销售金额超过2800亿元，占比达到53%。我们认为公司销售规模和营业收入能够长期稳健增长有两个原因：第一，坚持投资定力。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%。第二，不动产生态业务持续扩大。保利的生态业务包括物业、商业、酒管、长租公寓以及不动产金融领域，规模相比2020 年均有提升。

    　　二、积极补仓低价优质资源，盈利能力稳健

    　　在行业利润率普遍下降的情形下，公司毛利润率为26.8%，同比下降5.8 个百分点，净利润率为13.1%，同比下降3.4 个百分点。但是公司利润率会逐步修复，原因是首批集中供地的激烈竞争中，公司保持投资定力，不追高，不盲从，在第二批及第三批成交热度下降，市场回归理性的时候，迅速加大投资力度，获取广州、南京、厦门等城市的低溢价率地块，全年平均拿地价格为6821 元/平米，同比下降8%。

    　　三、融资成本下降31bp，财务结构保持健康

    　　公司现金流保持健康水平，全年实现资金回笼5020 亿元，回款率为93.8%，且连续4 年保持经营性现金流净额为正。年内发行公司债86.9 亿元，中期票据100 亿元，平均融资成本为4.46%，相比2020 年下降31bp，继续保持业内领先优势。公司追求规模增长的同时，保持健康的财务结构。

    　　各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。