海宁皮城(002344)：2021年扣非净利+36.1% 投资收益增厚利润

2021 年业绩符合此前盈利预告

    公司公布2021 年业绩：营业收入14.56 亿元，同增1.6%；归母净利润3.28 亿元，同增68.5%，贴近此前业绩预告中值，对应每股盈利0.26 元。

    2021 年扣非净利润2.10 亿元，同增36.1%，非经常性损益主要来自政府补助及投资收益等。分季度看，Q1/Q2/Q3/Q4 营收同比分别+12.3%/-29.4%/+43.5% /+10.7%；归母净利润同比分别

    +46.9%/+23.5%/+276.0%/+201.4%，四季度利润延续较快增长。

    发展趋势

    1、2021 年营收同比小幅增长1.6%，高基数下物业销售收入有所下滑。分业务看，1）物业租赁及管理：物业招租保持稳定态势，年内实现收入9.2亿元，同增9.0%；2）商铺及配套物业销售：实现收入3.3 亿元，同降27.8%，主因2020 年时尚小镇项目竣工带来较高物业销售收入基数；3）商品销售：公司产业供应链商贸业务较快增长，实现收入0.5 亿元；4）酒店服务：疫情受控下经营回暖，实现收入0.2 亿元，同增34.1%；5）健康医疗服务：实现收入0.2 亿元，同增27.3%，新业务领域发展稳步推进。

    2、费用控制取得成效，投资收益增厚利润。2021 年公司毛利率同增4ppt至43.9%，我们预计主因物业销售板块建造成本、人员工资等成本优化。

    费用端看，销售费用率同降2.8ppt 至5.9%，主因公司创新营销推广形式，减少相关成本开支；管理及研发费用率同增0.8ppt 至8.1%，主因疫情相关税费减免政策到期、人工成本增加，以及子公司推动专业市场数字化建设，相关研发投入增加；财务费用率同降0.7ppt 至-1.2%。此外，公司推进资金统筹管理，开展多元化投资，年内投资收益同增417.8%至1.1 亿元。综合影响下，净利率同增8.9ppt 至22.5%，扣非净利率同增3.7ppt 至14.4%。

    3、后续关注公司经营转型、业务多元化及对外投资进展。1）经营转型：

    公司计划推动数字化2.0 建设，将市场服务、招商运营、产业推广等模块整合为一体化管理平台，并优化基地直播生态；2）业务多元化：公司健康产业旗下康复医院研究设立康养联合中心，通过“康护养”结合提升盈利；颐和家园探索个性化特护区，争取成为省三星级养老机构；3）对外投资：公司计划加快成长性产业领域投资。后续关注经营转型及对外投资进展。

    盈利预测与估值

    考虑疫情反复、行业竞争加剧及业务转型不确定性，下调2022 年每股盈利预测3%至0.21 元，引入2023 年每股盈利预测0.22 元。当前股价对应2022/23 年22 倍/21 倍P/E。维持中性评级，基于盈利预测调整，下调目标价3%至4.88 元，对应2022/23 年23 倍/22 倍P/E，有5%上行空间。

    风险

    疫情反复，行业竞争持续加剧，线上交易分流，大健康业务进展不及预期