大悦城(000031):业绩扭亏为盈 积极布局整装待发

类别:公司 机构:国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷 日期:2022-04-13

在2019 年完成“A 控红筹”资产重组后,公司成为央企中粮集团旗下唯一的地产业务平台,住宅商业双轮驱动的协同性更强:2021 年,公司营业收入为426 亿元,同比增长11%。其中销售物业收入为356 亿元,同比增长9%,占比为84%;投资物业收入为50.5 亿元,同比增长14%,占比为12%。

    业绩扭亏为盈,留存利润暂不分红:2021 年实现净利润7.7 亿元,同比降低32%;归母净利润则转正,为1.1 亿元;归母净利率微升,但仍仅为0.3%,主要因为(1)毛利率下降4.0 个百分点至27.4%,主要是开发结算毛利率下降5.7 个百分点至22.0%;(2)计提资产减值准备导致净利润减少21.3 亿元;(3)投资收益损失14.4 亿元。为保障后续经营需要,2021 年不分红。

    签约销售稳增,拿地强度保持:2021 年,公司销售金额为727 亿元,同比增长5%;销售面积虽同比下降8%至287 万㎡,销售均价同比增长14%至25331元/㎡;设定2022 年销售目标为800 亿元。2021 年,公司新增土储计容建面327 万㎡,新增土储覆盖率为114%,拿地金额316 亿元,拿地强度为44%,彰显公司逆势投资能力;截至2021 年末,公司土储可售货值约2230 亿元。

    保持商业地产领先优势,坚持“轻重并举”拓展模式:公司在购物中心领域耕耘多年,专注于打磨运营能力,现已构筑“2+X”产品线。2021 年公司获取1 个重资产项目,落地7 个轻资产项目,新开业4 个项目。截至2021 年末已开业24 个项目,商业总建面294 万㎡;储备项目20 个,商业总建面约179 万㎡。公司计划2022 年拓展不低于7 个轻资产项目。2021 年公司购物中心及写字楼轻资产项目管理输出收入1.9 亿元,占管理输出收入的63%。

    财务继续优化,融资成本下降:截至2021 年末,公司净负债率90%,现金短债比1.4;剔除预收的资产负债率70.3%,较上年下降1.4 个百分点,离绿档仅一步之遥。公司精准把握融资时机,2021 年新增借款平均成本4.63%;截至2021 年末,平均融资成本为4.91%,较上年末下降0.19 个百分点。

    投资建议:公司积极布局,整装待发。预计公司2022 年、2023 年归母净利分别为18.1 亿元、20.2 亿元,对应最新股本的EPS 分别为0.42、0.47 元,对应最新股价的PE 分别为10.6、9.5 倍,首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业拓展、收入不及预期,计提资产减值准备超预期,或市场环境改善不及预期。