万科A(000002):业绩筑底 踏上新征途

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/林正衡 日期:2022-04-05

高比例分红彰显未来信心,维持A 股“买入”,上调H 股至“增持”

    3 月30 日公司发布2021 年年报,全年实现营收人民币4,528 亿元,同比+8.0%;归母净利225 亿元,同比-45.8%;EPS 1.94 元;低于我们预期(EPS3.12 元)。同日公司公告高管回购计划,2021 年分红率(50.6%)。由于毛利率降幅超我们预期,我们预计2022-2024 年EPS 为2.23/2.55/2.86 元(2022-2023 年前值3.40/3.76 元),A 股(000002 CH)参考可比公司22年PE 均值8.3x(Wind 一致预期),万物云分拆上市加快多元化价值重估,我们予以22 年11xPE,目标价24.53 元(前值25.58 元),维持“买入”;H 股(2202 HK)参考22 年Q1 平均折价率21%及两地对业绩和多元化业务估值差异,予以A 股折价30%,目标价21.20 港币(前值22.00 港币),上调至“增持”。

    业绩大幅下降来自于毛利率下降以及计提减值影响营业收入小幅增长,但归母净利依然下降原因在于:1)低毛利项目步入结算,导致结算毛利率下降5.6pct 至17.2%;2)非并表项目以及股权转让收益同比下降69 亿元;3)依据审慎原则计提减值准备,影响归母净利润26亿元。公司在业绩发布会上反思了土地投资中的问题,强调未来会采取措施扭转局面,并表示2022 年公司将实现营收和净利企稳回升。我们认为稳定的储备以及充分审慎的减值计提方式有助于公司在2022 年实现业绩修复。

    多元化业务步入收获期,万物云分拆上市顺利推进物管:2021 年万物云实现营收240 亿元,同比+32%。流量端口持续扩张,2021 年在管面积/合约面积同比分别+35.9/+38.0%。同日公司公告万物云上市已获证监会受理。物流仓储/ 长租公寓/ 商业2021 年营收同比+68.9/13.9/20.6%。公司持有物业的成熟意味着不再分流公司业绩,随着基础设施REITs 持续扩容,我们认为步入成熟期的持有资产有望进一步获得价值重估。

    销售随景气度回落,拿地审慎权益提升

    2021 年公司实现销售面积3,808 万平方米,销售额6,278 亿元,同比分别下降18.4%和10.9%,销售均价同比上涨9.3%,说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。2021 年万科整体维持审慎的扩张态度,新增项目总建面2,667.4 万平方米,同比-21%,但公司显著提升了权益占比(拿地权益达76%,同比+11pct。2021 年财务结构进一步优化,实现升级换挡,达到绿档标准。公司综合融资成本仅为4.11%。2022 年以来,公司发行了20 亿公司债以及80 亿中票,平均利率较2021 年进一步下行27bp 至3.06%。

    风险提示:行业销售下滑;公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。