新城控股(601155):强回款保障现金流安全 商业属性显著提升

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2022-04-02

核心观点:

    利润率回落增收不增利,21Q4 毛利率企稳回升。根据公司年报,新城21 年收入1682.32 亿元(同比+15.6%),归母净利润125.98 亿元(同比-17.4%),22 年不做分红安排。收入的增长来自地产结算,年内竣工完成76%,并表比例提升拉动结算增长。利润率的回落导致增收不增利,21Q4 整体毛利率21.6%,边际回升。造成当期业绩回落主要有两点,一是减值损失的增加,21 年存货跌价损失48.37 亿元,二是合联营贡献的投资收益20.69 亿元,同比少贡献8.2 亿元。

    轻重并举,22 年租金目标105 亿。21 年新城含税租金收入86.39 亿元,同比增长52%,新开30 座吾悦,新获取32 座吾悦(含17 座轻资产)。22 年计划新增25 座,租金目标105 亿元,同比增长22%。

    回款率维持高位,21 年拿地力度33%。销售方面,新城21 年实现销售金额2337.8 亿元,同比下降6.85%,21 年并表回款率64%,维持18 年以来的高位。投资方面,公司21 年获取77 个项目,总地价767亿元,总建面2158 万方,拿地力度33%,权益比例51%,同比下降15pct,住开项目权益比下降至38%,商开提升至94%。21 年商开项目楼面价1679 元/平,为住开楼面价的32%,具备成本优势。

    盈利预测与投资建议。21 年公司开源节流,轻资产布局完成商业运营目标,回款率稳定,偿债、缩表完成降至“绿档”,21 年公司经营表现值得肯定。随着公司商业属性的增强,对长期收入和利润的保障能力进一步提升。我们预计22-23 年业绩分别为126.9 亿元、127.7 亿元,同比+0.7%、+0.6%,扣非净利润101.9 亿元、102.7 亿元。参考商业可比公司,以22 年扣非归母净利润对应9xPE 估值给予合理价值,对应40.57 元/股,维持“买入”评级。

    风险提示。景气度下行,民企风险扩散,影响公司结算及业绩增长。