内地房地产行业周度观察：住房保障体系的启示与发展

　　香港：近半家庭居于公营房屋，运营较为市场化。香港公营房屋主要包括公营租住房屋（主要为公屋，针对低收入人群的居住需求）及资助自置居所房屋（主要为居屋，针对中低收入人群的置业需求），2021 年Q3 香港家庭住户约31.0%/15.4%居住于公营租住房屋/资助自置居所单位，相应房屋均具备明确的准入门槛（如收入及净资产要求）和退出机制。香港公营住房的运营建设相对市场化：1）参与主体：规划安排以政府为主导，代建、私人发展商、物管企业等可参与项目建设和运营；2）土地来源：政府划拨、开拓新城镇、私人开发商捐地等；3）资金来源：由财政资金转向市场运作，来源包含财政资金、公屋租金及配套设施出租收入、分拆出售资产（领展）等。香港私人住宅高度市场化的属性使居屋的建设规模在2002 年后大幅下滑，因居屋业主购房满5年、缴付补偿后即可将居屋于公开市场交易，冲击私人住宅市场；目前，香港政府拟延长将新建居屋于公开市场交易的限售期至15 年、并将通过发展北部都会区等在未来十年兴建33 万个公营房屋单位（占2021 年公营房屋单位总数约26%），通过完善双轨制和提升供给等方式进一步保障居民的住房需求。

    　　新加坡：政府组屋以售为主，中央公积金制度提供建设融资。新加坡对居民住房的保障逐步由中低收入群体升级至中等收入人群、由租赁为主转为出售为主，2020 年78.7%的家庭住户居住于政府组屋中、政府组屋住房自有率约90%。与香港类似，新加坡保障住房政策亦根据居民的身份及购房或租赁需求提供了不同类型的房屋，并设立了相应的准入和退出条件。从运营模式上看，新加坡的公营房屋建设更以政府为主导：1）参与主体：政府机构建屋发展局（HDB）承担丰富职能，私人企业参与相对较少；2）土地来源：HDB 可依法以低价强制征地建设组屋，部分组屋建设与新镇发展相辅相成；3）资金来源：中央公积金制度为组屋建设提供大规模、低成本资金。

    　　我国住房保障体系顶层设计明确，保障性租赁住房建设提速有望拉动经济增长。我国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，“十四五”期间部分人口净流入城市的保障性住房建设将以解决新市民及青年人阶段性住房问题的保障性租赁住房为主（期内40 个重点城市初步计划新增650 万套保障性租赁住房，根据假设及测算2022 年全国保障性租赁住房投资预计拉动房地产开发投资约2.3%、有望对经济增长带来提振）。香港和新加坡保障性住房的发展能够为我国提供多方面的启示：1）国营企业与市场力量共同参与，提升建设强度及效率：香港公营住房建设初期“私人参建计划”等有效提升了香港公营住房的建设速度；2）新区发展、存量优化提供建设用地：香港、新加坡的公营住房建设均与新镇发展相辅相成，同时二者均通过对存量保障性住房的拆除重建提升了开发强度和住宅质量；3）政府划拨等降低土地成本：香港公营住房建设用地主要来自于政府划拨、新加坡可依法低价强制征地建设组屋，降低了保障性住房的建设成本；4）创新融资方式和金融支持：香港通过分拆部分公营住房资产上市筹资、新加坡中央公积金制度有效提升了公积金的使用效率，我国或亦有望通过REITs 融资、强化金融支持力度等方式进一步丰富保障性住房建设的资金来源。

    　　风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；保障性住房建设进度不及预期。