房地产行业关于5年期LPR下调的点评:时隔近2年再度降息 政策力度变化值得关注

类别:行业 机构:长城证券股份有限公司 研究员:陈智旭 日期:2022-01-21

事件:1 月20 日,全国银行间同业拆借中心公布的2022 年1 月贷款市场报价利率(LPR)显示,5 年期LPR 下调5bp 至4.6%,为2020 年4 月以来的首次下调。此外,1 年期LPR 继去年12 月下调5bp 后,进一步下调10bp 至3.7%。

    时间与幅度基本符合预期,5 年期LPR 距上次下调时隔近2 年:1 月17日MLF 利率下调10bp,考虑到LPR 以公开市场操作利率(主要MLF 利率)加点的方式报价,MLF 利率的下调为LPR 下降打开了空间。总体来看,本次5 年期LPR 的下降时间与幅度基本符合近期市场预期。5 年期LPR 上次下调为2020 年4 月,时隔2 年再度进入下行通道。5 年期LPR为房贷利率的锚定利率,5 年期LPR 下调为降低房贷利率提供了空间。

    “稳增长”背景下宏观层面及行业层面利好政策不断释放:17 日发布的12 月经济及行业数据显示,尽管全年GDP 实现8.1%增长,房地产投资及销额增速达4.4%及4.8%,但四季度GDP 增速降至4.0%,房地产行业数据下半年来迅速转冷,地产投资月同比连降4 月,12 月降幅超10%,仅略好于20 年前2 月疫情影响下的水平,而销售连降6 月,且连续5 月降幅达到两位数。考虑到高基数,一季度基本面依然面临下行压力。在此背景下,“稳增长”预期持续加强。行业政策底于去年末就已出现,但从改善力度上来看并不明显,而近期积极信号持续释放,1)12 日广西北海印发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,二套房公积金贷款首付由60%下调至40%,2)18 日四川自贡发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》,实行认贷不认房,3)19 日,据路透社报道,四位知情人士称,正在起草规定促使开发商更易获得商品房预售托管账户的资金,我们认为降首付等均为力度较大的变化,释放出更强的信号,后续其他城市是否跟进值得继续关注。

    投资建议:受益政策面不断释放的积极信号、稳增长预期增强及市场风格的变化,房地产板块估值有望进一步修复,短期可关注更具弹性标的,长期我们维持推荐1)优质龙头及部分民企万科、保利、中海(未覆盖)、招蛇(未覆盖)、华润(未覆盖)等,2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

    风险提示:疫情发展超出预期、调控政策及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售表现不及预期