LPR下调点评：稳增长提振市场信心 坚定看好行业估值修复

事项：

    2022年1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：

    1年期LPR 为3.7%，较上月下降10bp，5 年期以上LPR 为4.6%，较上月下降5bp。

    评论：

    本次下调符合市场预期，5 年期LPR 下调提振房地产市场信心继MLF 利率下调后，LPR 下调符合市场预期。1 月17 日，央行公告中期借贷便利（MLF）操作的中标利率下降10个基点。由于贷款市场报价利率（LPR）=MLF 利率+风险溢价，因此市场对调降LPR 已有预期。1 年期 LPR 下调10bp 符合预期，而与房贷利率挂钩的5 年期LPR 虽只降5bp，却是22 个月以来的首次调降，提振房地产市场信心。

    稳增长政策继续加码可期，行业基本面有望触底企稳此次LPR 调降，一方面能降低房企开发贷和居民按揭贷款的融资成本，但更重要的是体现了监管层推进稳增长的决心，释放了后续政策有可能继续加码的积极信号。2021 年房地产基本面前高后低，整体来看下行明显。商品房销售额全年 累计同比增长5%、百强房企全口径销售额自2015 年来首次出现负增长、房地产开发投资全年累计同比增长4%、新开工面积全年累计同比下跌11%。而从12 月单月数据来看，商品房销售额、房地产开发投资、新开工面积分别同比下跌18%、14%、31%。

    由于房地产行业体量庞大，与上下游产业关系密切，销售、购地、融资等行为回归常态对经济稳增长的意义重大。 在1 月18 日召开的2021 年金融统计数据新闻发布会上，央行也再次强调要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在稳增长政策的推动下，行业基本面有望触底企稳。

    投资建议：后续政策有望跟进，坚定看好行业估值修复2021 年的一系列事件，包括恒大事件导致的预售资金过度监管、按揭急速收紧和真实需求下行引发的回款速度降低等，造成了现金流出现问题，并打断了资产负债表的修复。而随着一系列托底措施的出台，以及后续政策的跟进，现金流量表的风险将消弭，资产负债表的修复将继续进行，行业估值修复已在眼前。

    我们认为稳健型龙头房企将脱颖而出，推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，在行业恢复期必将是金融机构融资额度的优先发放对象；进而有实力在依旧冷淡的土地市场上获取高性价比地块，修复远期利润表；同时在期房销售端，由于始终未出现资金风险的负面舆论，赢得购房者认可，能够实现楼盘快速去化和资金回流。

    风险提示

    1、居民购房需求不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。