深度*行业*房地产行业第2周周报：新房二手房成交环比回升 70大中城市房价连续4个月下跌

　　核心观点

    　　本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周47 个城市新房成交套数为4.1 万套，环比上升13.6%，同比下降30.5%；18 个大中城市新房成交套数为3.0 万套，环比上升30.5%，同比下降21.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+5.6%、+49.3%、-1.5%，同比分别变动-10.4%、-1.3%、-76.0%。16 个城市二手房成交套数为1.6 万套，环比上升84.1%，同比下降21.2%；12 大中城市二手房成交套数为1.4 万套，环比上升92.6%，同比下降17.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+61.4%、+128.8%、+28.1%，同比增速分别为-32.5%、-3.6%、-37.2%。

    　　新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15 个城市新房库存套数为103.4 万套，环比上升0.1 万套，去化周期为11.1 个月，环比无明显变化；8 个大中城市新房库存套数为56.5 万套，环比无明显变化，去化周期为7.8 个月，环比无明显变化；一线城市新房库存量26.8 万套，环比上升0.3 万套，去化周期7.4 个月，环比上升0.1 个月，二线城市新房库存量20.6 万套，环比下降0.3 万套，去化周期为8.6 个月，环比下降0.5 个月。三线城市新房库存套数为9.1 万套，环比无明显变化，去化周期7.3个月，环比上升0.2 个月。

    　　整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率无明显变化。百城成交全类型土地数量为47 宗，环比下降81.3%，同比下降92.3%；成交土地规划建筑面积为358 万平，环比下降81.5%，同比下降92.4%；成交土地总价为46 亿元，环比下降88.1%，同比下降95.1%；成交土地楼面均价为1274 元/平，环比下降35.8%，同比下降35.6%；土地溢价率为0%。

    　　投资建议

    　　本周招商蛇口完成30 亿元并购票据的注册，其中12.9 亿元用于收购。优质房企进行收并购有助于推动行业加速出清，但买卖方仍在博弈，收并购规模及进展情况则有待进一步观察。我们认为，银行并购贷和并购票据对主体和项目申请门槛较高，更倾向于头部房企和央国企，且贷款金额最多覆盖交易对价的6 成，近期监管层鼓励并购贷款、并购票据等金融工具支持收并购，对市场信心恢复起到了一定积极效果，但短期市场风险还未完全化解的情况下，银行和房企均谨慎。原先市场化收购主力是民企，以2017-2018 年并购高峰期为例，国企收并购力度明显低于同梯队其余民企，国企的收并购多以政策性的重组为主，市场化并购相对较少，但目前金融机构对民企风险偏好偏低，当前收并购的放松主要针对央国企，并没有有效解决目前民营房企流动性压力较大的问题。同时本周统计局公布了70 大中城市住宅销售均价数据，从下跌城市数量来看，从9 月的36 个快速增长至10 月52个，11 月增至59 个，12 月回落至50 个，但整体房价环比仍然下降0.3%，持续4 个月环比增速为负，是2015 年3 月以来首次为负，因此我们认为政策改善预期仍在加强，正处在边调整边观望的状态中。从板块投资机会来看，我们仍然认为一季度较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，政策修复后的行业beta 行情值得关注，届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升。短期内仍建议关注头部房企。我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

    　　风险提示

    　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。